Vânzarea-cumpărarea la notar: ghid complet al procedurii

Vânzarea-cumpărarea unui imobil în România se face, de regulă, la notar, în formă autentică. Asta înseamnă că un notar public verifică identitatea părților, dreptul de proprietate al vânzătorului, sarcinile care apasă asupra imobilului și situația fiscală, citește actul cu voce tare, îl semnează împreună cu tine și apoi cere înscrierea cumpărătorului ca proprietar în cartea funciară. Fără această formă, transferul proprietății asupra unei case, a unui apartament sau a unui teren nu poate fi înscris în cartea funciară.

Ghidul de mai jos urmărește tranzacția de la primul contact dintre vânzător și cumpărător până la momentul în care noul proprietar apare în extrasul de carte funciară. Pentru fiecare etapă afli ce se verifică, ce acte se pregătesc și unde apar de obicei problemele. Informațiile au caracter general, legislația se poate schimba, iar pentru situația ta concretă discuți cu un notar public sau cu un avocat.

De ce vânzarea unui imobil se face la notar

Vânzarea unui imobil se face la notar pentru că legea cere forma autentică pentru acte care transferă drepturi reale asupra imobilelor și urmează să fie înscrise în cartea funciară. Forma autentică înseamnă că actul este întocmit sau verificat și învestit cu autoritate de un notar public, un profesionist care îndeplinește un serviciu de interes public.

Ce câștigi din forma autentică

Actul autentic are o forță probantă mai mare decât un înscris semnat doar între părți. Ce constată notarul personal, cum ar fi identitatea celor prezenți, data și faptul că au semnat în fața lui, nu poate fi contestat ușor. În plus, contractul autentic poate constitui, în condițiile legii, titlu executoriu pentru plata prețului, adică vânzătorul poate trece la executare silită fără un proces prealabil dacă prețul rămâne neplătit.

Ce face concret notarul

Rolul notarului nu se limitează la ștampilă. În practică, el:

• verifică în cartea funciară cine este proprietarul și ce sarcini există (ipoteci, interdicții, litigii notate);
• verifică actele de proprietate și lanțul de dobândire, cât este necesar pentru act;
• verifică identitatea și capacitatea părților, plus acordul soțului atunci când e cazul;
• calculează și încasează impozitul pe transfer datorat de vânzător și îl virează la bugetul de stat;
• redactează contractul, îl citește părților și explică efectele clauzelor;
• depune cererea de intabulare la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), de regulă electronic.

Notarul este imparțial: nu reprezintă interesele vânzătorului sau ale cumpărătorului, ci veghează ca actul să fie legal și consimțit în cunoștință de cauză. Dacă ai nevoie de cineva care să-ți apere interesele într-o negociere complicată, acela este un avocat.

Etapele unei vânzări, de la ofertă la intabulare

O vânzare obișnuită trece prin șase etape, iar cele mai multe întârzieri apar în a doua și a treia, când se strâng actele. Ordinea poate varia, dar logica rămâne aceeași: înțelegere, verificare, documente, semnare, plată, publicitate.

Când între înțelegere și semnare trece mai mult timp, de exemplu pentru că cumpărătorul așteaptă aprobarea unui credit, părțile încheie de obicei un antecontract. Ce conține și ce efecte are găsești în ghidul despre antecontractul de vânzare-cumpărare.

Verificările de făcut înainte de semnare

Înainte de semnare se verifică trei lucruri: dacă vânzătorul poate vinde, dacă imobilul este liber de sarcini neașteptate și dacă starea lui fizică corespunde descrierii. Primele două le verifică notarul; pe a treia trebuie s-o faci tu.

Situația juridică a imobilului

Cartea funciară este registrul public în care sunt înscrise imobilele, proprietarii și sarcinile. Notarul cere un extras de carte funciară pentru autentificare, care arată situația la zi și protejează actul în perioada lui de valabilitate. Rolul acestui document este explicat pe larg în articolul despre Extrasul de carte funciară pentru autentificare: rol și scop.

Tu poți cere, din timp, un extras de carte funciară pentru informare, ca să vezi dacă imobilul are ipotecă, interdicții sau procese notate. Dacă există o ipotecă, vânzarea este posibilă, dar se organizează diferit; pașii sunt descriși în vânzarea unui imobil ipotecat.

Situația vânzătorului

Notarul verifică și persoana vânzătorului, nu doar imobilul:

• Starea civilă: dacă bunul a fost dobândit în timpul căsătoriei, sub regimul comunității legale, este de regulă bun comun și vând ambii soți.
• Locuința familiei: chiar dacă apartamentul este bun propriu al unuia dintre soți, actele de dispoziție asupra locuinței familiei cer și acordul celuilalt soț.
• Moștenirea: dacă vânzătorul a moștenit imobilul, trebuie să existe certificat de moștenitor și dreptul înscris în cartea funciară; vezi ce dovedește certificatul de moștenitor.
• Reprezentarea: dacă vânzătorul nu poate veni, poate semna un mandatar cu procură autentică specială, așa cum explică ghidul despre Procura pentru vânzarea unui imobil: ce trebuie să cuprindă.

Starea fizică a imobilului

Notarul nu vede apartamentul și nu răspunde de instalații, igrasie sau zgomot. Vizitează imobilul de mai multe ori, la ore diferite, verifică dacă planul din documentația cadastrală corespunde realității (camere unite, balcon închis, mansardă amenajată) și întreabă de lucrările făcute fără autorizație. Diferențele dintre realitate și acte pot bloca un credit sau o vânzare viitoare.

Atenție: Construcțiile sau extinderile neînscrise în cartea funciară nu pot fi vândute ca atare. Lămurește situația lor înainte de antecontract, nu în ziua semnării.

Documentele care se pregătesc

Vânzătorul aduce cele mai multe acte, iar cumpărătorul vine, în principal, cu actul de identitate și cu dovada surselor de plată. Lista exactă depinde de tipul imobilului și de felul în care a fost dobândit, motiv pentru care notarul o comunică la programare.

Pentru fiecare dintre aceste hârtii există ghiduri separate: certificatul de atestare fiscală, adeverința de la asociație, documentația cadastrală și actele de identitate acceptate. O listă completă, bifabilă, găsești în Actele pentru vânzarea unui apartament: listă de verificare, iar panorama tuturor actelor notariale în ghidul documentelor necesare la notar.

Sfat: Cere notarului lista de acte cu cel puțin o săptămână înainte de semnare. Unele documente au valabilitate scurtă, deci nu le obține prea devreme, dar nici în ultima zi.

Prețul și modalitățile de plată

Prețul se trece în contract așa cum a fost convenit, iar modul și momentul plății trebuie descrise precis, pentru că aici apar cele mai multe dispute. Contractul spune cât se plătește, în ce cont, până când și ce se întâmplă dacă plata întârzie.

Plata prin transfer bancar

Varianta cea mai clară este transferul bancar, făcut fie înainte de semnare, fie în ziua semnării, cu dovada atașată la dosar. Plata în numerar a unor sume mari este limitată de regulile fiscale și de cele privind prevenirea spălării banilor, iar notarul are obligații de raportare în anumite situații. Discută din timp cu notarul ce variantă se potrivește.

Cumpărarea cu credit ipotecar

Când cumperi cu credit, în aceeași zi se semnează de obicei contractul de vânzare și contractul de ipotecă în favoarea băncii. Banca virează suma în contul vânzătorului după ce primește actele semnate și, uneori, după ce vede ipoteca înscrisă. Avansul se plătește, de obicei, înainte. Detaliile despre ipotecă și despre radierea ei la final sunt în articolul Ipoteca la notar: cum se constituie și cum se radiază.

Avans, arvună și plata în tranșe

Dacă prețul se plătește parțial după semnare, contractul trebuie să prevadă termenele și garanțiile. Vânzătorul poate cere, de exemplu, o ipotecă asupra imobilului vândut până la plata integrală sau o clauză de rezoluțiune. Cumpărătorul trebuie să știe că o arvună confirmatorie se poate pierde dacă renunță fără temei. Diferența dintre arvună și avans este explicată în ghidul despre antecontract.

Costurile tranzacției și cine le suportă

O vânzare implică patru categorii de costuri: onorariul notarial, impozitul pe transfer, tariful de înscriere în cartea funciară și cheltuielile cu actele. Regula supletivă este că cheltuielile contractului cad în sarcina cumpărătorului, iar impozitul pe venit este datorat de vânzător, dar părțile pot conveni altfel în scris.

Baza de calcul pentru onorariu și impozit nu poate fi, de regulă, mai mică decât valoarea din studiul de piață al camerei notarilor publici, cunoscut drept grila notarială. Mecanismul este explicat în cum se calculează onorariul notarial și în cum reține notarul impozitul pe transfer. Pentru o cifră exactă, cere notarului o estimare scrisă după ce îi spui prețul și tipul imobilului.

Ziua semnării la biroul notarial

Ziua semnării durează, de obicei, o oră sau două, cu condiția ca toate actele să fie complete și verificate dinainte. Iată cum decurge, în linii mari:

1. Notarul verifică actele de identitate și prezența tuturor părților sau a mandatarilor.
2. Se confirmă că extrasul de carte funciară pentru autentificare este valabil și nu a apărut nimic nou.
3. Se plătesc impozitul și onorariul, iar notarul emite chitanțele sau facturile.
4. Notarul citește contractul integral și explică clauzele importante: prețul, plata, predarea, garanțiile.
5. Părțile pun întrebări, cer corecturi dacă e cazul și semnează.
6. Notarul semnează, aplică sigiliul și înregistrează actul.
7. Fiecare parte primește un exemplar original sau un duplicat, după caz.

Nu semna nimic din ce nu înțelegi. Notarul are obligația să-ți explice efectele actului, dar trebuie să întrebi. Pentru pregătirea zilei, de la ce aduci la cât timp îți rezervi, citește ghidul despre programarea la notar.

Important: Verifică înainte de lectură datele de identificare: numele scrise corect, numărul cadastral, suprafața, numărul de carte funciară. O greșeală de literă se corectează mai greu după semnare.

Ce urmează după autentificare

După semnare, proprietatea trece la cumpărător conform contractului, dar opozabilitatea față de terți vine prin înscrierea în cartea funciară. De aceea, primul lucru pe care îl face notarul este cererea de intabulare.

Intabularea și extrasul nou

Notarul transmite actul la OCPI, iar după soluționarea cererii primești încheierea de intabulare și un extras de carte funciară actualizat, în care apari ca proprietar. Durata depinde de volumul de lucru al oficiului și de tipul de serviciu ales. Verifică extrasul: numele, cota, eventualele sarcini rămase.

Predarea imobilului

Data predării se trece în contract sau într-un proces-verbal separat. Notează indexurile contoarelor (apă, gaz, energie electrică), predă sau primește cheile, telecomenzile, codurile de acces și documentele tehnice. Procesul-verbal semnat de ambele părți evită discuțiile ulterioare despre facturi.

Formalitățile cumpărătorului

După cumpărare, noul proprietar are câteva sarcini:

• declararea imobilului la direcția de taxe și impozite locale, în termenul prevăzut de lege, pentru impozitul pe clădiri și teren;
• schimbarea contractelor de utilități pe numele său;
• anunțarea asociației de proprietari, pentru lista de plată;
• încheierea asigurării obligatorii a locuinței și, opțional, a unei asigurări facultative.

Greșelile care întârzie sau complică o vânzare

Majoritatea amânărilor la notar au cauze previzibile, așa că merită să le ai în minte de la primul pas:

• actele strânse în ultima zi, când un certificat expirat sau o adeverință lipsă amână semnarea;
• soțul uitat: bunul este comun sau este locuința familiei, iar celălalt soț nu este prezent și nu a dat procură;
• diferențe între acte și realitate: suprafață, compartimentare, construcții neînscrise;
• plata descrisă vag, fără cont, termen sau consecințe pentru întârziere;
• preț declarat sub cel real, cu riscuri fiscale și juridice pentru ambele părți;
• ipoteca nedeclarată de vânzător până la extrasul de carte funciară;
• teren agricol din extravilan vândut fără procedura dreptului de preempțiune, descrisă în Preempțiunea la vânzarea terenurilor agricole: pașii explicați.

Dacă imobilul a venit printr-o moștenire nedezbătută, mai întâi se face succesiunea. Pașii sunt explicați în ghidul succesiunii notariale.

Pe scurt: drumul unei vânzări fără surprize

O vânzare la notar decurge liniștit când fiecare pas este pregătit înainte de ziua semnării. Notarul verifică legalitatea, cartea funciară, impozitul și consimțământul, dar starea fizică a imobilului, negocierea și organizarea plății rămân în grija ta. Cu cât condițiile sunt scrise mai clar, în antecontract și în contract, cu atât riscul unei dispute scade.

De reținut:

• vânzarea unui imobil se face în formă autentică, urmată de intabulare;
• verifică din timp cartea funciară, starea civilă a vânzătorului și eventualele ipoteci;
• strânge actele cu valabilitate scurtă aproape de data semnării;
• descrie exact prețul, contul și termenul de plată;
• după semnare, urmărește extrasul nou și declară imobilul la primărie.