Cuprins 6 secțiuni
Vânzarea cotei-părți dintr-un imobil înseamnă transmiterea către cumpărător a unei fracții din dreptul de proprietate, de exemplu o jumătate sau o treime dintr-un apartament ori dintr-o casă. Cumpărătorul nu primește un spațiu delimitat, ci o parte abstractă din întreg, pe care o folosește împreună cu ceilalți coproprietari.
Situația apare des după o moștenire, când frații vând inegal sau unul își cedează partea, dar și după divorț sau după o cumpărare în comun. Fiindcă tranzacția are particularități, mulți cumpărători intră în ea fără să știe că „o treime din apartament” nu înseamnă „o cameră din trei”. Mai jos vezi ce cumperi, cum se scrie în act și ce riscuri ai. Informațiile sunt generale, iar în caz concret te sfătuiește notarul.
Ce este o cotă-parte și cum se exprimă?
Cota-parte este fracția din dreptul de proprietate pe care o deține fiecare coproprietar, exprimată prin fracții sau procente, nu prin suprafețe. Un coproprietar cu cota de o jumătate deține jumătate din întregul imobil, nu jumătate din fiecare cameră separat și nu una dintre încăperi.
În cartea funciară cotele se trec pentru fiecare titular, iar suma lor trebuie să fie egală cu întregul. Dacă într-un apartament coproprietarii sunt trei, cu cotele de o jumătate, un sfert și un sfert, ele se citesc direct din extras. De aceea, înainte de cumpărare, extrasul este prima verificare; vezi cum se citește în extrasul de carte funciară pentru autentificare.
Coproprietate obișnuită și forțată
Coproprietatea obișnuită se poate desface oricând prin partaj, pentru că nimeni nu e obligat să rămână în indiviziune. Cea forțată vizează părțile comune dintr-un bloc, cum sunt scara, acoperișul sau terenul de sub clădire, și nu se desface cât timp bunurile servesc blocului. Când cumperi un apartament, primești și cota indiviză din aceste părți comune, fără să trebuiască s-o negociezi separat.
Ce drepturi ai ca proprietar al unei cote-părți?
Ai dreptul să folosești imobilul în întregime, împreună cu ceilalți, și dreptul să îți vinzi cota, dar nu poți alege singur o parte din bun pentru tine. Folosința concretă se stabilește prin acord sau, dacă nu există, de instanță.
Drepturile principale sunt:
- folosința: poți folosi bunul fără să îi împiedici pe ceilalți coproprietari;
- fructele: dacă imobilul se închiriază, chiria se împarte proporțional cu cotele;
- dispoziția asupra cotei: îți poți vinde, dona sau ipoteca partea ta;
- cererea de partaj: oricând poți cere să ieși din indiviziune.
Obligațiile sunt pe măsură: cheltuielile de întreținere, reparațiile și impozitele se suportă proporțional. Dacă ceilalți nu plătesc, poți cere în instanță partea lor din cheltuieli.
Cum se vinde o cotă-parte la notar?
Vânzarea unei cote-părți se face în formă autentică, la notar, la fel ca vânzarea unui imobil întreg, cu mențiuni suplimentare despre cota vândută și despre ceilalți coproprietari. Contractul trebuie să arate clar fracția transmisă și să descrie imobilul în ansamblul lui.
Notarul verifică, în principal:
- identitatea și capacitatea celui care vinde;
- dreptul lui în cartea funciară, cu cota exactă;
- dacă există sarcini, ipoteci sau notări care privesc cota;
- dacă există drepturi de preempțiune legale sau stabilite prin acte anterioare;
- dacă imobilul este bun comun al soților, caz în care mai e nevoie și de consimțământul soțului.
Pe tot parcursul, procedura urmează pașii din ghidul vânzării-cumpărării la notar. În practică, vânzătorul unei cote își informează de obicei coproprietarii, chiar dacă legea nu cere întotdeauna acest lucru, pentru că aceștia pot fi interesați să cumpere și pentru că vei conviețui cu ei.
Ce riscuri ai când cumperi o cotă-parte?
Riscul principal este să rămâi într-o coproprietate cu oameni pe care nu îi cunoști, fără posibilitatea de a folosi o parte anume din imobil. În funcție de situație, mai pot apărea blocaje la ipotecare, dificultăți la revânzare și conflicte privind folosința.
Iată cele mai frecvente probleme:
| Risc | Ce înseamnă în practică | Cum îl reduci |
|---|---|---|
| Folosință neclară | Nu știi ce cameră sau parte poți folosi | Încheie o convenție de folosință, în scris |
| Revânzare grea | Cumpărătorii caută rar o cotă | Ia în calcul prețul mai mic și timpul mai lung |
| Datorii comune | Cheltuieli neplătite de ceilalți | Cere dovezi că impozitele și facturile sunt achitate |
| Blocare ipotecară | Băncile finanțează rar o cotă | Întreabă banca înainte să semnezi antecontractul |
Sfat: nu cumpăra o cotă fără să cunoști coproprietarii și fără să vezi imobilul. Cumpărătorul unei cote moștenește, practic, relațiile dintre cei care o dețin deja.
Ce faci dacă vrei, mai târziu, să ieși din indiviziune?
Dacă vrei să încetezi coproprietatea, ai două drumuri: partajul prin acord, la notar, sau partajul judiciar, în instanță. Primul presupune că toți coproprietarii sunt de acord cu modul de împărțire, iar al doilea se alege când nu se înțeleg.
Partajul voluntar are avantajul de a fi mai rapid și de a se putea construi pe înțelegeri adaptate, inclusiv prin sultă, adică o sumă de bani pentru egalizarea valorilor. Procedura și costurile sunt explicate în materialul despre partajul voluntar la notar. Dacă bunul nu poate fi împărțit comod, el poate fi atribuit unuia dintre coproprietari sau vândut, iar banii se împart.
Pe aceeași temă, citește și testamentul: ghid detaliat al formelor și al efectelor.
Întrebări frecvente
Pot vinde cota mea fără acordul celorlalți coproprietari?
În general, da, cota ta este un bun pe care îl poți vinde liber, dacă nu există restricții legale sau contractuale. Totuși, e prudent să verifici cu notarul dacă există un drept de preempțiune aplicabil imobilului tău.
Pot ipoteca o cotă-parte?
Da, o cotă poate fi ipotecată, dar băncile o acceptă rar și numai după analiză. Dacă ipoteca este executată, un terț devine coproprietar în locul tău.
Cine decide cine folosește fiecare cameră?
Coproprietarii se pot înțelege, iar înțelegerea e bine să fie scrisă. Dacă nu ajung la acord, folosința poate fi stabilită de instanță.
Ce impozit se plătește la vânzarea cotei?
Se aplică aceleași reguli ca la vânzarea unui imobil, cu elemente care țin de modul de dobândire și de valoare. Notarul calculează și reține impozitul la autentificare.
Se poate cumpăra o cotă dintr-un teren?
Da, regulile sunt asemănătoare, dar pentru terenurile agricole din extravilan se aplică proceduri speciale, cum sunt cele din preempțiunea terenurilor agricole.
