Partajul voluntar este operațiunea prin care coproprietarii unor bunuri pun capăt, de comun acord, stării de proprietate comună, numită și indiviziune, și stabilesc ce primește fiecare. Când printre bunuri se află imobile, partajul se face la notar, în formă autentică, iar rezultatul se înscrie în cartea funciară. Este varianta mai rapidă și, de regulă, mai puțin costisitoare decât partajul judiciar, dar presupune un lucru esențial: acordul tuturor coproprietarilor.
Partajul apare în trei situații principale: după divorț, între soții care împart bunurile comune; între moștenitori, după o succesiune; și între persoane care au cumpărat împreună un imobil și vor să-și separe drepturile. Ghidul de mai jos explică cum se poate face fiecare, ce variante de împărțire există și ce trebuie pregătit. Informațiile sunt generale; pentru cazul tău, mai ales când sunt în joc sume mari sau relații tensionate, consultă un notar sau un avocat.
Ce înseamnă partajul și ce efect are
Partajul transformă o cotă abstractă dintr-un bun într-un drept concret asupra unui bun sau a unei părți determinate. Înainte de partaj, doi frați care au moștenit un apartament și o casă au fiecare câte o jumătate din ambele imobile. După partaj, unul poate deține exclusiv apartamentul, iar celălalt casa.
Partajul nu este o vânzare între coproprietari, chiar dacă rezultatul seamănă: unul rămâne cu bunul, celălalt primește bani. Diferența ține de natura actului și de efectele lui juridice și fiscale. Dacă un coproprietar vrea doar să iasă din indiviziune vânzându-și cota unui terț, procedura este cea a unei vânzări obișnuite, descrisă în ghidul vânzării-cumpărării la notar, cu verificările specifice coproprietății.
Coproprietate și devălmășie
Există două forme de proprietate comună, iar diferența contează la partaj:
- coproprietatea pe cote-părți: fiecare coproprietar are o cotă determinată (o jumătate, o treime), cum se întâmplă între moștenitori sau între cumpărători care au cumpărat împreună;
- devălmășia: bunurile comune ale soților sub regimul comunității legale, unde cotele nu sunt stabilite dinainte și se determină abia la partaj, de regulă în funcție de contribuția fiecăruia.
La partajul bunurilor soților, primul pas este, așadar, stabilirea cotelor. Dacă soții se înțeleg, le pot stabili ei; dacă nu, numai instanța le poate determina.
Cine poate face partaj la notar
Partajul voluntar se poate face la notar atunci când toți coproprietarii sunt de acord asupra modului de împărțire și semnează actul, personal sau prin mandatar cu procură autentică. Un singur coproprietar care refuză face imposibil partajul voluntar.
Condițiile de bază sunt:
- toți coproprietarii participă la act sau sunt reprezentați legal;
- toți au capacitatea de a încheia actul;
- bunurile sunt identificate clar, iar imobilele sunt înscrise în cartea funciară;
- există acord asupra modului de împărțire și asupra eventualelor sulte.
Dacă unul dintre coproprietari este minor sau o persoană ocrotită, partajul cere, în condițiile legii, încuviințarea instanței de tutelă și reprezentarea corespunzătoare. Notarul îți spune ce documente sunt necesare într-un astfel de caz.
Sfat: Dacă un coproprietar locuiește în străinătate, el poate da o procură autentică pentru partaj, la un consulat sau la un notar din țara în care se află. Procedura este explicată în procura dată în străinătate.
Situațiile frecvente de partaj
Cele mai multe partaje voluntare apar în câteva contexte tipice, fiecare cu particularitățile lui.
| Situație | Ce se împarte | Particularitate |
|---|---|---|
| După divorț | Bunurile comune ale foștilor soți | Se stabilesc întâi cotele de contribuție |
| În timpul căsătoriei | Toate sau o parte din bunurile comune | Bunurile neîmpărțite rămân comune |
| Între moștenitori | Bunurile din masa succesorală | Poate fi făcut în cadrul procedurii succesorale |
| Între cumpărători | Un imobil cumpărat împreună | Cotele rezultă din actul de cumpărare |
| Între coproprietari cu mai multe bunuri | Mai multe imobile deținute în comun | Se pot compensa valorile între loturi |
Partajul după divorț
Divorțul nu împarte automat bunurile: foștii soți rămân coproprietari în devălmășie până la partaj. Ei pot face partajul la notar, odată cu divorțul notarial, dacă procedura se desfășoară la notar, sau ulterior, oricând există acord. Dacă un imobil comun are ipotecă, banca trebuie consultată, pentru că va vrea să știe cine rămâne debitor; vezi ipoteca la notar.
Partajul în timpul căsătoriei
Soții pot împărți bunurile comune și în timpul căsătoriei, fără să divorțeze, total sau parțial. Bunurile atribuite fiecăruia devin bunuri proprii, iar celelalte rămân comune, dacă regimul matrimonial nu se schimbă. Partajul în timpul căsătoriei se face, de regulă, tot prin act autentic, iar notarul poate explica și opțiunea schimbării regimului matrimonial, de exemplu spre separația de bunuri.
Partajul între moștenitori
Moștenitorii pot împărți bunurile chiar în procedura succesorală, înainte de emiterea certificatului de moștenitor, sau ulterior, printr-un act de partaj separat. Procedura succesorală în ansamblu este descrisă în ghidul succesiunii notariale, iar documentul care atestă calitatea de moștenitor în Certificatul de moștenitor: ce dovedește și cum se obține.
Cum se împart bunurile
Bunurile se pot împărți în trei moduri principale, iar un partaj poate combina mai multe moduri pentru bunuri diferite. Alegerea depinde de natura bunurilor și de ce își dorește fiecare coproprietar.
| Mod de împărțire | Cum funcționează | Exemplu |
|---|---|---|
| În natură | Fiecare primește bunuri sau părți din bunuri de valoare corespunzătoare cotei | Un frate ia apartamentul, celălalt casa |
| Atribuire cu sultă | Un coproprietar primește bunul și plătește celorlalți o sumă de compensare | Unul păstrează apartamentul și îi plătește celuilalt partea lui |
| Vânzarea bunului | Bunul se vinde unui terț, iar prețul se împarte după cote | Niciunul nu vrea să păstreze terenul |
Sulta este suma de bani pe care o plătește coproprietarul care primește mai mult decât cota lui, pentru a-i compensa pe ceilalți. Contractul trebuie să precizeze cuantumul sultei, termenul și modul de plată. Dacă sulta se plătește ulterior, se pot prevedea garanții, de exemplu o ipotecă asupra bunului atribuit.
Atenție: Un teren împărțit în natură poate cere dezmembrarea lui în loturi înainte de partaj. Pașii sunt descriși în dezmembrarea și alipirea terenurilor.
Pașii unui partaj voluntar la notar
Partajul voluntar urmează un traseu asemănător altor acte imobiliare, cu un accent pe evaluarea bunurilor și pe acordul tuturor. Iată pașii obișnuiți:
- Inventarierea bunurilor: ce imobile, autoturisme, conturi sau alte bunuri sunt comune.
- Stabilirea cotelor: din acte (moștenire, cumpărare) sau prin acord, în cazul soților.
- Evaluarea bunurilor: părțile convin asupra valorii; pentru imobile se ține cont și de grila notarială.
- Stabilirea loturilor și a eventualelor sulte.
- Strângerea documentelor și verificarea cărții funciare.
- Semnarea actului de partaj la notar, cu plata onorariului și a eventualelor taxe.
- Înscrierea în cartea funciară a noilor proprietari exclusivi.
Documentele de pregătit
Lista exactă o comunică notarul, dar de obicei se cer:
- actele de identitate ale tuturor coproprietarilor;
- actele de proprietate (contract, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească);
- certificatul de căsătorie sau hotărârea de divorț, în cazul soților;
- extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar;
- certificatele de atestare fiscală pentru imobile;
- documentația cadastrală, dacă imobilul nu este înscris complet sau se împarte în loturi;
- procurile autentice, pentru coproprietarii reprezentați.
Panorama documentelor pe tipuri de acte o găsești în ghidul documentelor necesare la notar.
Costuri și aspecte fiscale, în linii mari
Partajul voluntar presupune onorariul notarial, calculat după valoarea bunurilor împărțite și după natura partajului, tarifele de înscriere în cartea funciară și costurile documentelor. Mecanismul onorariului este explicat în cum se calculează onorariul notarial.
Din punct de vedere juridic, partajul are, în principiu, efect declarativ: se consideră că fiecare a deținut bunurile primite de la momentul dobândirii în comun. Tratamentul fiscal al partajului, inclusiv eventualele obligații când se plătește o sultă, se stabilește după regulile Codului fiscal în vigoare, pe care notarul le aplică. Cere calculul complet înainte de programare și citește și ghidul despre impozitul pe transfer pentru diferența dintre partaj și vânzare.
Când partajul nu se mai poate face la notar
Partajul voluntar nu se mai poate face atunci când lipsește acordul unuia dintre coproprietari sau când există un litigiu asupra bunurilor. În aceste situații, oricare coproprietar poate cere partajul judiciar, la instanță.
Situații tipice în care se ajunge la instanță:
- un coproprietar refuză orice variantă de împărțire;
- foștii soți nu se înțeleg asupra contribuției fiecăruia la dobândirea bunurilor;
- există dispută asupra valorii bunurilor sau asupra existenței unor bunuri;
- unul dintre coproprietari nu poate fi găsit și nu se poate obține participarea lui.
Partajul judiciar este, în general, mai lung și mai costisitor, pentru că implică expertize, termene de judecată și onorarii de avocat. Uneori, o mediere sau o negociere asistată de avocați poate aduce părțile la un acord, după care actul se semnează la notar.
Ideile principale despre partajul voluntar
Partajul voluntar la notar este calea cea mai simplă de a ieși din indiviziune, cu condiția ca toți coproprietarii să fie de acord. Bunurile se pot împărți în natură, prin atribuire cu sultă sau prin vânzare, iar actul autentic se înscrie apoi în cartea funciară. Fără acord, singura cale rămâne instanța.
De reținut:
- partajul voluntar cere participarea și acordul tuturor coproprietarilor;
- la soți, se stabilesc mai întâi cotele de contribuție;
- sulta compensează diferențele de valoare dintre loturi;
- terenurile pot cere dezmembrare înainte de partaj;
- dacă un coproprietar refuză, partajul se face în instanță.
Întrebări frecvente
Pot face partaj la notar dacă fostul soț nu vrea?
Nu, partajul voluntar cere acordul tuturor coproprietarilor. Dacă unul refuză, rămâne posibilitatea partajului judiciar, la instanță.
Ce este sulta la partaj?
Sulta este suma plătită de coproprietarul care primește un bun mai valoros decât cota lui, pentru a-i compensa pe ceilalți. Valoarea și termenul de plată se trec în actul de partaj.
Pot împărți bunurile cu soțul fără să divorțăm?
Da, legea permite partajul bunurilor comune în timpul căsătoriei, total sau parțial. Bunurile atribuite devin proprii, iar notarul îți explică și opțiunea schimbării regimului matrimonial.
Moștenitorii pot face partajul în cadrul succesiunii?
Da, dacă toți sunt de acord, partajul se poate face în procedura succesorală sau ulterior, printr-un act separat. Notarul consemnează împărțirea și o reflectă în documentele emise.
Trebuie să fie prezenți toți coproprietarii la notar?
Toți trebuie să semneze actul, personal sau prin mandatar cu procură autentică specială. Fără semnătura tuturor, partajul voluntar nu se poate încheia.
