Schimbul de imobile la notar: cum funcționează și ce verifică notarul

Schimbul de imobile este contractul prin care fiecare parte transmite celeilalte proprietatea asupra unui imobil, în schimbul proprietății asupra altui imobil. Nu se plătește un preț în sens obișnuit: fiecare bun ține loc de preț pentru celălalt. Cum ambele bunuri sunt imobile, contractul trebuie încheiat în formă autentică, în fața notarului, altfel nu produce efectele pe care și le doresc părțile.

Situațiile din viața reală sunt variate: două familii care vor să se mute în orașul celeilalte, un proprietar care schimbă un apartament mic și o sumă de bani pe unul mai încăpător, sau doi frați care își echilibrează părțile primite din moștenire. Mai jos vezi cum se desfășoară procedura, ce verifică notarul, cum se tratează diferența de valoare și ce documente se pregătesc. Informațiile sunt generale; pentru calculele fiscale și pentru cazurile speciale, discută direct cu notarul.

Ce este schimbul și cum diferă de vânzare

La prima vedere, schimbul seamănă cu două vânzări făcute în același timp. Din punct de vedere juridic, însă, are particularitățile lui. Fiecare dintre părți este în același timp și înstrăinător, și dobânditor. Asta înseamnă că fiecare trebuie să dovedească dreptul de proprietate asupra bunului pe care îl dă și că fiecare are drepturile unui cumpărător asupra bunului pe care îl primește.

Diferențele practice față de vânzarea clasică se văd în câteva puncte:

• nu există un preț unic, deci nici o plată prin care să se confirme transferul;
• notarul verifică două imobile și două seturi de acte, nu unul singur;
• eventualele vicii ale unui bun afectează ambele părți, pentru că fiecare se bazează pe celălalt;
• dacă un imobil este grevat de ipotecă sau de alte sarcini, acestea trebuie lămurite înainte de semnare.

Pentru comparație, ghidul vânzării-cumpărării la notar explică etapele clasice, dintre care multe se regăsesc și aici.

Pașii procedurii

Procedura urmează, în linii mari, același drum ca la orice transfer de imobil, cu mențiunea că toate verificările se dublează.

1. Discuția inițială. Părțile stabilesc ce imobile schimbă și dacă există o diferență de valoare de acoperit. E util să ai la îndemână datele de identificare ale ambelor bunuri.
2. Strângerea documentelor. Fiecare parte aduce actul prin care a dobândit imobilul și documentele lui cadastrale.
3. Verificarea notarului. Notarul consultă cărțile funciare ale ambelor imobile, ca să vadă cine este proprietarul și dacă există ipoteci, sechestre sau alte înscrieri.
4. Redactarea contractului. Se descriu pe larg imobilele, se stabilește valoarea atribuită fiecăruia și se precizează cum se tratează diferența.
5. Semnarea și autentificarea. Notarul citește actul, explică efectele lui și îl autentifică.
6. Înscrierea în cartea funciară. După semnare, fiecare nou proprietar trebuie să își înscrie dreptul, pas explicat în materialul despre intabularea după cumpărare.

Diferența de valoare și cum se tratează

Rareori două imobile valorează exact la fel. De aceea, contractul poate prevedea că una dintre părți completează diferența cu o sumă de bani, numită adesea sultă. Contractul se numește tot schimb, atât timp cât bunurile rămân elementul principal, iar suma doar echilibrează valorile.

Încadrarea fiscală se stabilește în funcție de valorile din act și de situația fiecărei părți. Nu da nimic ca sigur din surse neoficiale: notarul îți spune ce impozit se datorează și cine îl reține. Despre mecanismul general poți citi în articolul despre impozitul pe transferul proprietății.

Ce verifică notarul la ambele imobile

Verificările sunt mai ample decât par. Notarul urmărește, pentru fiecare imobil:

• identitatea proprietarilor și capacitatea lor de a semna;
• dacă imobilul este bun propriu sau bun comun al soților, caz în care semnează ambii soți;
• înscrierile din cartea funciară, în special ipotecile, interdicțiile și litigiile;
• concordanța dintre descrierea din acte și situația din teren;
• eventualele drepturi de preempțiune, dacă ele există pentru acel tip de bun.

Pentru primele două puncte, vezi și ghidul despre vânzarea imobilului dobândit în căsătorie, unde se explică de ce contează cine semnează. Dacă unul dintre imobile este încă ipotecat, pașii pentru un imobil ipotecat arată cum se rezolvă situația.

Acte de pregătit

Lista exactă depinde de fiecare imobil, dar în mod obișnuit fiecare parte aduce:

• actul de identitate și, după caz, certificatul de căsătorie;
• actul prin care a dobândit imobilul: contract, certificat de moștenitor sau alt titlu;
• extrasul de carte funciară sau datele necesare notarului pentru a-l obține;
• documentația cadastrală, dacă este cerută pentru acel imobil;
• certificatul fiscal sau dovada că nu există datorii locale, dacă notarul îl solicită;
• adeverința de la asociația de proprietari, pentru apartamente.

Mai multe detalii despre listele pe tipuri de acte găsești în actele pentru vânzarea unui apartament; multe se aplică identic.

Riscuri și greșeli frecvente

Cea mai comună greșeală este graba. Când două familii se înțeleg verbal, ele pot subestima verificările și pot descoperi târziu că un imobil are probleme. Alte capcane: descrieri imprecise ale bunurilor, lipsa acordului soțului sau al coproprietarilor și nelămurirea diferenței de valoare. Orice promisiune orală că „o să fie bine” nu valorează nimic față de ce scrie în act.

Ce merită reținut despre schimbul de imobile

• Schimbul de imobile se încheie în formă autentică, la notar, ca orice transfer de proprietate imobiliară.
• Fiecare parte este și înstrăinător, și dobânditor, deci verificările se fac pentru ambele bunuri.
• Diferența de valoare se poate compensa în bani, iar suma se trece în contract.
• Imobilele cu ipotecă sau alte sarcini cer lămuriri înainte de semnare.
• Dreptul se înscrie în cartea funciară după semnare, iar regimul fiscal îl confirmă notarul.