Pentru vânzarea unui apartament, vânzătorul trebuie să aducă la notar actul de identitate, titlul de proprietate, actele de stare civilă relevante, certificatul de performanță energetică, certificatul de atestare fiscală și adeverința de la asociația de proprietari, iar cumpărătorul vine cu actul de identitate și cu documentele care arată cum plătește prețul. Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl solicită notarul, electronic.
Lista de mai jos este gândită ca o listă de verificare pe care o poți bifa, împărțită pe roluri și pe momente: ce aduni cu săptămâni înainte, ce obții în ultimele zile și ce situații speciale cer documente suplimentare. Ea completează explicațiile generale din Documentele necesare la notar: ghid complet pe tipuri de acte. Cerințele pot diferi ușor de la un birou notarial la altul și se pot schimba odată cu legislația, așa că lista finală o confirmă notarul ales.
Lista vânzătorului, pe scurt
Vânzătorul are cele mai multe documente de pregătit, pentru că el trebuie să dovedească proprietatea și lipsa datoriilor legate de apartament. Bifează, pe rând:
- act de identitate valabil, pentru fiecare proprietar;
- certificatul de căsătorie, dacă ești căsătorit sau dacă numele s-a schimbat după dobândirea apartamentului;
- titlul de proprietate în original;
- documentația cadastrală, dacă apartamentul nu are încă număr cadastral și carte funciară;
- certificatul de performanță energetică;
- certificatul de atestare fiscală de la direcția de taxe locale;
- adeverința asociației de proprietari privind cotele de întreținere;
- procura, dacă un proprietar este reprezentat de altcineva.
Titlul de proprietate, în funcție de cum ai dobândit apartamentul
| Cum ai devenit proprietar | Titlul pe care îl aduci |
|---|---|
| L-ai cumpărat | Contractul de vânzare-cumpărare |
| L-ai primit cadou | Contractul de donație |
| L-ai moștenit | Certificatul de moștenitor |
| L-ai primit la un partaj | Actul de partaj sau hotărârea judecătorească |
| L-ai cumpărat de la stat, în anii '90 | Contractul de vânzare de la stat și actele anexe |
| L-ai construit printr-o investiție | Contractul cu dezvoltatorul și procesul-verbal de recepție |
Dacă titlul tău este vechi și nu menționează suprafața utilă exactă sau nu are plan anexat, notarul poate cere documente suplimentare, inclusiv lucrări de cadastru. Apartamentele din blocurile vechi, cumpărate cu decenii în urmă, sunt cazul clasic.
Soțul sau soția vânzătorului
Dacă apartamentul este bun comun, ambii soți semnează contractul. Dacă este bun propriu al unuia dintre soți, dar servește drept locuință a familiei, legea cere, de regulă, și consimțământul celuilalt soț. Aduci deci certificatul de căsătorie și, dacă există, convenția matrimonială sau hotărârea de divorț și actul de partaj.
Sfat: Dacă unul dintre proprietari nu poate veni la semnare, procura trebuie să fie autentică și să cuprindă datele exacte ale apartamentului și limitele mandatului. Vezi ce trebuie să conțină în Procura pentru vânzarea unui imobil: ce trebuie să cuprindă.
Lista cumpărătorului
Cumpărătorul are o listă mai scurtă, dar cu un punct sensibil: dovada plății și, dacă e cazul, documentele de credit, care trebuie sincronizate cu banca.
- act de identitate valabil;
- certificatul de căsătorie, dacă este căsătorit, pentru a stabili regimul bunului cumpărat;
- dovada plății avansului, dacă a existat un antecontract;
- documentele de credit, transmise de bancă notarului: contractul de credit, cerințele băncii, raportul de evaluare;
- datele pentru declarațiile privind beneficiarul real și proveniența fondurilor;
- convenția matrimonială, dacă soții au ales alt regim decât comunitatea legală.
Plata prețului
Modalitatea de plată se trece în contract: integral la semnare, prin transfer, din credit ipotecar sau în tranșe. Dacă prețul se plătește prin transfer, notarul poate cere ordinul de plată sau confirmarea băncii. Limitele legale pentru plățile în numerar fac ca transferul bancar să fie varianta obișnuită la vânzările de apartamente.
Antecontractul
Dacă părțile au semnat un antecontract, îl aduceți la notar, ca actul final să respecte condițiile stabilite. Ce rol are și ce conține se explică în Antecontractul de vânzare-cumpărare: ce conține și ce rol are.
Ce obții în ultimele zile înainte de semnare
Trei documente au valabilitate scurtă și se obțin abia după ce data programării este confirmată: certificatul fiscal, adeverința asociației și extrasul de carte funciară. Dacă le ceri prea devreme, riști să trebuiască refăcute.
| Document | De unde | Cine se ocupă | Când îl ceri |
|---|---|---|---|
| Certificat de atestare fiscală | Direcția de taxe și impozite locale | Vânzătorul sau notarul, după localitate | Cu puține zile înainte |
| Adeverința asociației de proprietari | Administratorul asociației | Vânzătorul | Cu puține zile înainte |
| Extras de carte funciară pentru autentificare | Oficiul de cadastru, electronic | Notarul | În ziua semnării sau foarte aproape |
| Certificat de performanță energetică | Auditor energetic atestat | Vânzătorul | Oricând, dacă e valabil |
Certificatul fiscal
Certificatul de atestare fiscală arată că impozitul pe clădire și celelalte obligații către bugetul local sunt plătite. Dacă există datorii, ele trebuie achitate înainte. Explicațiile complete sunt în Certificatul de atestare fiscală la notar: rol și obținere.
Adeverința asociației
Adeverința de la asociația de proprietari arată dacă există restanțe la întreținere. Cum se obține și ce faci dacă blocul nu are asociație afli din Adeverința de la asociația de proprietari la vânzare.
Certificatul energetic
Certificatul de performanță energetică este documentul întocmit de un auditor energetic atestat, care clasifică apartamentul după consumul de energie. La vânzare, vânzătorul îl prezintă, iar cumpărătorul primește informația despre clasa energetică. Certificatul are o perioadă de valabilitate de mai mulți ani, așa că verifică data emiterii dacă ai deja unul.
Situațiile care cer acte suplimentare
Lista de bază acoperă vânzarea obișnuită, dar multe apartamente au un istoric care cere documente în plus. Cu cât identifici mai devreme situația, cu atât eviți mai ușor o amânare.
Apartamentul cu credit ipotecar
Dacă apartamentul este ipotecat, ai nevoie de acordul băncii sau de documentele care arată că ipoteca se stinge din prețul vânzării. Banca emite de obicei o adresă cu soldul datorat și condițiile de radiere. Pașii sunt descriși în Vânzarea unui imobil ipotecat: pașii de urmat la notar.
Apartamentul moștenit
Moștenitorii vând pe baza certificatului de moștenitor. Dacă succesiunea nu a fost dezbătută, apartamentul nu se poate vinde până nu se finalizează procedura. Dacă sunt mai mulți moștenitori, toți semnează sau se fac reprezentați prin procură.
Apartamentul cu modificări
Pereții demolați, balconul închis sau mansarda amenajată fără autorizație pot crea neconcordanțe între cartea funciară și realitate. Notarul poate cere clarificarea situației, iar uneori sunt necesare autorizații sau documentații actualizate. Discută cu un topograf autorizat și, după caz, cu un avocat.
Apartamentul fără carte funciară
Dacă apartamentul nu este înscris în cartea funciară cu număr cadastral, ai nevoie de documentație cadastrală recepționată la oficiul de cadastru înainte de vânzare. Află când e necesară și cât durează, orientativ, în Documentația cadastrală: când o cere notarul și de ce.
Vânzătorul care locuiește în străinătate
Un vânzător aflat în străinătate poate semna prin procură autentică, dată la consulat sau la un notar străin, cu apostilă și traducere. Situațiile tipice sunt explicate în Procura dată în străinătate: consulat, apostilă și traducere.
Apartamentul cu mai mulți coproprietari
Când apartamentul aparține mai multor persoane, de exemplu fraților care l-au moștenit împreună, toți coproprietarii semnează contractul sau sunt reprezentați prin procură. Fiecare aduce actul de identitate și, dacă e cazul, actele de stare civilă proprii. Un coproprietar nu poate vinde singur întregul apartament fără acordul celorlalți, iar vânzarea doar a cotei lui are reguli separate, pe care notarul ți le explică.
Atenție: O procură formulată generic, fără datele apartamentului sau fără dreptul de a încasa prețul, poate fi refuzată la semnare. Trimite textul procurii notarului din România înainte ca vânzătorul să o semneze în străinătate.
Ce verifici la actele de identitate
Actele de identitate par cel mai simplu punct, dar provoacă destule amânări: expiră între timp, au o adresă veche sau numele diferă de cel din titlu. Verifică la toate părțile:
- data expirării, care trebuie să fie după ziua semnării;
- concordanța numelui cu titlul de proprietate;
- diacriticele și eventualele erori de transcriere;
- pentru cartea electronică de identitate, documentul care atestă domiciliul.
Ce acte se acceptă și ce nu este explicat detaliat în Actele de identitate la notar: ce se acceptă și ce nu.
Bani pregătiți la semnare
Pe lângă preț, la semnare se plătesc onorariul notarului, impozitul pe transferul proprietății, reținut de notar de la vânzător, și taxele de înscriere în cartea funciară. Cine plătește ce se stabilește prin lege sau prin acordul părților. Nu îți dăm aici sume, pentru că depind de valoarea apartamentului și se actualizează periodic; cere biroului notarial un calcul estimativ. Mecanismul este explicat în Onorariul notarial: cum se calculează și ce include și în Impozitul pe transferul proprietății: cum îl reține notarul.
| Plată | Cine o suportă, de regulă | Observație |
|---|---|---|
| Prețul | Cumpărătorul | Conform contractului |
| Onorariul notarial | Prin acordul părților, de obicei cumpărătorul | Se poate negocia între părți |
| Impozitul pe transfer | Vânzătorul | Reținut de notar la semnare |
| Taxele de carte funciară | De obicei cumpărătorul | Notarul face înscrierea |
După semnare: documentele pe care le primești
După autentificare, fiecare parte primește un exemplar al contractului, iar notarul trimite cererea de înscriere în cartea funciară. Cumpărătorul primește ulterior încheierea de intabulare și extrasul de carte funciară care îl arată ca proprietar.
Ce mai rămâne de făcut:
- predarea cheilor, eventual cu un proces-verbal care consemnează indexurile contoarelor;
- transferul contractelor de utilități pe numele cumpărătorului;
- verificarea înregistrării apartamentului la direcția de taxe locale, pentru plata impozitului de către noul proprietar;
- informarea asociației de proprietari despre schimbarea proprietarului.
Etapele întregii proceduri, de la negociere la intabulare, sunt în Vânzarea-cumpărarea la notar: ghid complet al procedurii.
Recapitulare pentru vânzător și cumpărător
Vânzarea unui apartament se pregătește în două etape: întâi documentele stabile, cum ar fi titlul, actele de stare civilă și certificatul energetic, apoi documentele cu valabilitate scurtă, obținute după fixarea datei. Situațiile speciale, de la ipotecă la moștenire, cer acte suplimentare și merită semnalate notarului din prima discuție.
Pe scurt:
- vânzătorul dovedește proprietatea și lipsa datoriilor;
- cumpărătorul dovedește identitatea și modul de plată;
- certificatul fiscal și adeverința asociației se obțin cu puține zile înainte;
- apartamentele ipotecate, moștenite sau modificate cer documente în plus;
- lista exactă o confirmă notarul, iar pentru cazurile complicate merită și un avocat.
Întrebări frecvente
Cine aduce extrasul de carte funciară la vânzarea unui apartament?
Extrasul pentru autentificare îl solicită notarul, electronic. Vânzătorul sau cumpărătorul pot cere un extras de informare înainte, pentru verificare.
Este obligatoriu certificatul energetic la vânzarea apartamentului?
Da, la vânzare vânzătorul trebuie să prezinte certificatul de performanță energetică. Îl întocmește un auditor energetic atestat.
Pot vinde apartamentul dacă am restanțe la întreținere?
Restanțele apar în adeverința asociației și se rezolvă înainte de semnare sau se stabilesc clar în contract, potrivit regulilor legale. Discută situația cu notarul din timp.
Ce fac dacă titlul de proprietate s-a pierdut?
Poți cere un duplicat de la biroul notarial care păstrează arhiva actului sau de la instituția emitentă. Fără titlu, vânzarea nu se poate face.
Trebuie să vină și soțul cumpărătorului la notar?
Nu întotdeauna, dar notarul trebuie să cunoască regimul matrimonial, pentru că bunul cumpărat în timpul căsătoriei este de regulă comun. Întreabă biroul dacă prezența lui este necesară în cazul tău.
