Actele pentru vânzarea unei case cu teren: ce pregătești

Pentru vânzarea unei case cu teren pregătești titlul de proprietate pentru teren, actul care dovedește construcția legală a casei, cartea funciară în care apar ambele, certificatul de atestare fiscală și certificatul energetic. Spre deosebire de un apartament, aici notarul verifică două bunuri legate între ele: terenul și clădirea de pe el.

Cea mai frecventă surpriză este o casă construită sau extinsă fără ca modificarea să fie trecută în cartea funciară. Notarul nu poate autentifica vânzarea unei construcții care nu există în acte, așa că situația se rezolvă înainte. Pregătirea începe cu o verificare liniștită a documentelor pe care le ai deja; pentru comparație, vezi și lista de la Actele pentru vânzarea unui apartament: listă de verificare.

Ce acte aduci pentru casă și ce acte pentru teren?

Casa și terenul au documente proprii, deși de multe ori se vând împreună într-un singur contract. Notarul îți va cere, pe lângă actul de identitate, următoarele.

Dacă ai cumpărat casa deja construită, contractul de vânzare le acoperă pe amândouă. Dacă ai construit-o tu pe un teren pe care îl aveai, ai nevoie de actele care dovedesc construirea.

Cum dovedești că ai construit casa legal?

Casa construită cu respectarea legii se dovedește de obicei cu autorizația de construire și cu procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Acestea sunt documentele pe baza cărora clădirea a fost înscrisă în cartea funciară. Dacă ele există și casa apare în cartea funciară, notarul are tot ce îi trebuie.

Dacă la casă lipsesc astfel de acte, pentru că a fost construită de mult sau de către un fost proprietar, notarul verifică în cartea funciară dacă construcția este înscrisă. Lipsa înscrierii nu e un capăt de drum, dar cere pași în plus, făcuți cu un cadastrist și cu primăria.

Atenție: o extindere (un etaj, un garaj, o anexă) făcută fără autorizație nu este, de regulă, acoperită de actele inițiale. Spune notarului din prima ce modificări ai făcut, ca să nu apară neconcordanțe între teren, planuri și realitate.

Cartea funciară: casa trebuie să fie înscrisă

Notarul obține extrasul de carte funciară pentru ambele imobile, iar casa trebuie să apară ca construcție intabulată pe terenul respectiv, cu suprafața construită corectă. Dacă ea lipsește sau are o suprafață diferită, vei face documentația cadastrală pentru construcție și apoi înscrierea ei, ceea ce poate dura câteva zile sau câteva săptămâni, în funcție de oficiul teritorial.

Pentru detalii despre cine și când o cere, citește Documentația cadastrală: când o cere notarul și de ce. Dacă terenul nu e intabulat deloc, ordinea e: cadastru, intabulare, apoi vânzare.

Certificatele fiscale și cele pentru clădire

Certificatul de atestare fiscală se eliberează de primărie și acoperă atât clădirea, cât și terenul. Unele localități eliberează un singur document pentru ambele, altele două. Contează ca toate bunurile din act să fie acoperite și ca toate datoriile să fie plătite. Explicația completă a documentului este în Certificatul de atestare fiscală la notar: rol și obținere.

Certificatul energetic se întocmește pentru clădire, nu pentru teren, de către un auditor energetic atestat. Dacă nu l-ai comandat încă, citește Certificatul energetic la vânzare: cine îl face și când, pentru că durează câteva zile.

Utilitățile și facturile

Notarul nu cere, de regulă, facturile de utilități, dar cumpărătorul serios le va cere. Se obișnuiește ca vânzătorul să achite tot consumul până la predare și să facă schimbarea contractelor de furnizare pe numele cumpărătorului. Poți include în contract o clauză despre predarea cheilor și a citirilor contoarelor. Dacă locuința are fosă septică sau puț, aceste detalii contează la negociere, dar nu sunt acte pentru notar.

Situații care cer acte în plus

Casa este moștenită

Aduci certificatul de moștenitor și, dacă sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie prezenți sau reprezentați. Dacă dezbaterea succesiunii nu s-a făcut, se face întâi aceasta, pentru că nu poți vinde ce nu ai dobândit în acte.

Casa este ipotecată

Dacă există un credit cu garanția casei, banca trebuie să își dea acordul, iar ipoteca se radiază din prețul vânzării sau din alte surse. Pașii sunt explicați în Vânzarea unui imobil ipotecat: pașii de urmat la notar.

Terenul are servitute sau drum de acces

Dacă accesul la casă se face pe terenul vecinului, servitutea trebuie să fie înscrisă în cartea funciară. În caz contrar, cumpărătorul poate ajunge cu o casă fără drum legal. Verifică asta înainte de a pune casa în vânzare.

Ce aduce cumpărătorul?

Cumpărătorul aduce actul de identitate, certificatul de căsătorie dacă este cazul, și dovada modului de plată, prin cont sau credit. Notarul îi cere declarațiile obișnuite legate de proveniența banilor. Dacă folosește credit ipotecar, banca stabilește și momentul în care virează banii, iar actul se coordonează cu această etapă.

Un cumpărător atent verifică, înainte de semnare, dacă ce vede pe teren corespunde cu ce scrie în acte: gardul, construcțiile, ieșirea la drum. O vizită cu planul cadastral în mână arată rapid diferențele.