Cuprins 7 secțiuni
Certificatul energetic, numit oficial certificat de performanță energetică, este documentul care arată cât de mult consumă o clădire sau un apartament pentru încălzire, apă caldă, răcire și iluminat, comparat cu o scară de la clasa A la clasa G. Când vinzi un apartament sau o casă, vânzătorul trebuie să aibă acest certificat și să îl arate cumpărătorului, iar la notar se aduce o copie care rămâne anexată actului.
Mulți proprietari îl descoperă abia în săptămâna dinaintea semnării și își pierd zile prețioase. Cel mai simplu este să îl comanzi din timp, pentru că întocmirea lui cere o vizită la imobil și câteva documente. Explicațiile de mai jos completează lista generală din Documentele necesare la notar: ghid complet pe tipuri de acte și se potrivesc atât apartamentelor, cât și caselor.
Ce este certificatul energetic și ce arată?
Certificatul energetic este un document tehnic care exprimă performanța energetică a unei clădiri printr-o clasă și printr-un indicator de consum. Clasa se citește ca la electrocasnice: A înseamnă consum redus, G înseamnă consum ridicat. Lângă clasă găsești un număr care măsoară consumul de energie pe metru pătrat într-un an, plus emisiile asociate.
Documentul mai cuprinde datele imobilului (adresa, suprafața utilă, anul construirii, tipul de încălzire), descrierea elementelor care influențează consumul (pereți, ferestre, acoperiș sau planșeu, instalații) și, de multe ori, recomandări de îmbunătățire. Ele nu sunt obligatorii pentru vânzător, dar cumpărătorul le poate folosi când își planifică renovarea.
Cine îl întocmește
Certificatul poate fi făcut doar de un auditor energetic atestat pentru clădiri, persoană fizică înscrisă într-un registru oficial. Un certificat semnat de cineva fără atestare nu are valoare, iar notarul sau banca îl pot respinge. Cere auditorului numărul atestatului și verifică-l în registrul public al specialiștilor atestați.
Când trebuie să ai certificatul energetic?
Certificatul trebuie să existe înainte de vânzarea unei clădiri sau a unei părți dintr-o clădire, adică înainte de semnarea actului la notar, și trebuie pus la dispoziția cumpărătorului. Practic, notarul îți va cere o copie ca să o anexeze contractului de vânzare-cumpărare, iar mulți agenți imobiliari îl cer încă de la afișarea anunțului.
Regulile se aplică și la închirieri, nu doar la vânzări, dar aici ne interesează actul de la notar. Pentru un teren fără nicio construcție certificatul nu are sens, pentru că nu există clădire de evaluat. Pentru o casă cu teren, certificatul se face pentru construcție, nu pentru teren.
Atenție: există categorii de clădiri scutite sau tratate separat, de pildă unele monumente, clădiri provizorii sau construcții foarte mici. Dacă imobilul tău pare să intre în una dintre ele, întreabă notarul dacă acceptă o declarație în locul certificatului.
Cum obții certificatul pas cu pas?
Procesul durează de obicei câteva zile lucrătoare și are patru etape.
- Cauți un auditor energetic atestat și ceri o ofertă, cu termen de predare.
- Pregătești documentele de bază: actul de proprietate, extrasul de carte funciară sau numărul cadastral, planul apartamentului dacă îl ai, informații despre încălzire.
- Auditorul vine la imobil, măsoară, fotografiază pereții și ferestrele și notează tipul de instalații.
- Primești certificatul semnat, iar auditorul îl înscrie în registrul electronic al certificatelor.
Fiecare certificat are un număr de înregistrare, pe care îl poți cita în contract. Dacă pierzi documentul, auditorul sau registrul pot elibera o copie, ceea ce arată de ce merită să păstrezi numărul.
Ce documente cere, în general, auditorul
| Document | De ce îl cere |
|---|---|
| Act de proprietate | Dovedește cine este proprietarul și suprafața |
| Extras de carte funciară sau număr cadastral | Identifică exact imobilul |
| Plan sau schiță a apartamentului | Ajută la calculul suprafețelor și al volumului |
| Date despre încălzire și apă caldă | Influențează direct clasa energetică |
| Facturi sau informații despre izolație | Arată dacă s-au făcut lucrări de reabilitare |
Ce influențează clasa energetică a unui imobil?
Clasa energetică depinde mai ales de felul în care este izolată clădirea și de modul în care se încălzește. Un apartament la mijlocul blocului, cu ferestre moderne și bloc termoizolat, ajunge de obicei într-o clasă mai bună decât un apartament de colț, la ultimul etaj, într-un bloc neizolat.
Contează, printre altele:
- izolația pereților exteriori și a acoperișului sau a planșeului;
- tipul ferestrelor și al ușii de intrare;
- sistemul de încălzire (centrală proprie, termoficare, sobe, pompă de căldură);
- orientarea imobilului și etajul;
- instalația de iluminat și de apă caldă.
Ce înseamnă o clasă slabă pentru vânzare
O clasă slabă nu blochează vânzarea. Certificatul este informativ, iar cumpărătorul ia decizia cu ochii deschiși. Totuși, o clasă mai bună poate fi un argument în negociere, iar băncile care finanțează achiziția pot lua în calcul performanța energetică la evaluare. Nu îți schimba prețul doar pentru o literă, dar nici nu ascunde certificatul: lipsa lui poate cauza amânarea actului.
Cât costă și cât durează valabilitatea?
Prețul variază după zonă, suprafață și complexitatea imobilului, așa că cere oferte de la doi sau trei auditori și compară ce include fiecare: vizita, certificatul tipărit, înscrierea în registru, eventuale modificări. Nu alege oferta cea mai ieftină fără să verifici atestarea. Costul se adaugă celorlalte cheltuieli ale vânzării, de la onorariu la taxe; pentru ele vezi Onorariul notarial: cum se calculează și ce include.
Certificatul este valabil mulți ani, perioada fiind scrisă pe document, și își pierde valabilitatea dacă faci lucrări care schimbă performanța clădirii, de exemplu termoizolație sau înlocuirea instalației de încălzire. Dacă ai făcut astfel de lucrări după ce l-ai obținut, un certificat nou reflectă mai bine realitatea.
Sfat: sună notarul înainte de comandă și întreabă dacă are cerințe despre varianta tipărită sau electronică. Unele birouri acceptă un exemplar electronic semnat, altele vor hârtia.
Greșeli frecvente la certificatul energetic
Cele mai multe probleme sunt banale. Unele certificate au adresa sau suprafața greșită față de cartea funciară, iar notarul observă diferența la verificare. Altele sunt făcute pentru un apartament vecin sau pentru o clădire întreagă, nu pentru unitatea vândută. În cazul în care vinzi doar o cotă dintr-un imobil, certificatul se referă tot la imobilul întreg.
Dacă apartamentul are o suprafață diferită în acte față de realitate, rezolvă întâi neconcordanța, folosind explicațiile din Actele pentru vânzarea unui apartament: listă de verificare. Pentru casă și teren, urmărește și Documentația cadastrală: când o cere notarul și de ce, pentru că măsurătorile din cadastru se reflectă în certificat. Iar înainte de ziua semnării, o privire peste Programarea la notar: cum te pregătești ca să nu amâni actul te scutește de drumuri în plus.
Pe aceeași temă, citește și Cetățean străin la notar: ce acte aduci și ce se traduce.
Pe aceeași temă, citește și Actele pentru vânzarea unui teren intravilan la notar.
Întrebări frecvente
Cine plătește certificatul energetic, vânzătorul sau cumpărătorul?
De regulă îl plătește vânzătorul, pentru că tot el are obligația să îl pună la dispoziție. Părțile pot negocia altfel, dar în practică vânzătorul comandă și achită documentul.
Pot vinde un apartament fără certificat energetic?
În principiu nu, pentru că notarul îl solicită ca anexă a contractului. Dacă imobilul se încadrează într-o excepție, notarul îți spune ce document îl înlocuiește.
Se face certificat pentru un teren?
Nu, certificatul se referă la clădiri. Pentru un teren liber nu ai nimic de pregătit în această privință, iar pentru o casă cu teren certificatul se face doar pentru construcție.
Certificatul energetic arată starea tehnică a clădirii?
Nu. El măsoară consumul de energie, nu rezistența structurii sau calitatea finisajelor. Pentru starea tehnică este nevoie de o expertiză separată.
Cât durează până primesc certificatul?
De obicei câteva zile lucrătoare de la vizită, în funcție de aglomerarea auditorului. Comandă-l cu cel puțin o săptămână înainte de semnare.
