Cuprins 6 secțiuni
Cumpărătorul care folosește un credit ipotecar are de pregătit două seturi de acte: dosarul pentru bancă și actele pentru notar. Banca analizează veniturile tale și imobilul ales, apoi aprobă creditul, iar notarul autentifică contractul de vânzare și contractul de ipotecă prin care banca primește garanția.
Sunt două procese care merg în paralel, iar cel mai bine funcționează când le ții în ordine. Dacă ai o aprobare de principiu a băncii, vânzătorul are încredere că banii vor veni, iar tu știi în ce interval de preț te încadrezi. Mai jos găsești succesiunea pașilor, documentele din fiecare etapă și locurile unde se pierde cel mai des timp. Lista generală pentru orice act notarial rămâne Documentele necesare la notar: ghid complet pe tipuri de acte.
Care sunt etapele, în ordine?
Etapele sunt aceleași în aproape toate cazurile, chiar dacă fiecare bancă are propriile formulare.
- Obții o preaprobare sau o simulare de la bancă, ca să știi cât poți împrumuta.
- Alegi imobilul și semnezi, dacă e cazul, un antecontract sau o promisiune cu avans.
- Depui dosarul complet la bancă, împreună cu actele imobilului.
- Banca comandă o evaluare a imobilului, făcută de un evaluator autorizat.
- Primești aprobarea finală, iar banca pregătește contractul de credit.
- La notar se semnează contractul de vânzare și contractul de ipotecă, iar banca virează suma.
Despre rolul avansului și al promisiunii de vânzare poți citi în Antecontractul de vânzare-cumpărare: ce conține și ce rol are.
Ce documente cere banca de la tine?
Banca îți cere documentele care arată cine ești și cât poți returna lunar. Lista exactă diferă, dar, în general, include:
- actul de identitate;
- dovada veniturilor (adeverință de salariu, extras de cont, declarații de venit pentru liber-profesioniști);
- certificatul de căsătorie sau declarația privind starea civilă;
- informații despre alte credite sau obligații de plată;
- dovada avansului, adică a banilor proprii pe care îi pui în tranzacție.
Avansul și sursa lui
Banca finanțează doar o parte din preț, iar restul vine din economiile tale. Dovada sursei avansului se face cu extrase de cont, cu un contract de vânzare al unui alt bun sau cu o donație. Dacă primești bani de la părinți, notarul poate cere un act, de pildă o donație de bani, despre care ai detalii în Donația de bani: când e nevoie de formă autentică.
Ce documente cere banca despre imobil?
Banca vrea să știe ce primește drept garanție, așa că verifică actele vânzătorului în același fel ca un notar. De regulă, vânzătorul trebuie să furnizeze titlul de proprietate, extrasul de carte funciară, certificatul de atestare fiscală și, la apartamente, adeverința de la asociația de proprietari. Unele bănci cer și certificatul energetic sau o expertiză tehnică pentru construcții vechi.
Evaluarea imobilului stabilește valoarea de piață recunoscută de bancă, ceea ce poate diferi de prețul negociat. Dacă evaluatorul estimează mai puțin decât prețul de vânzare, banca finanțează procentul din valoarea evaluată, iar diferența o acoperi tu din avans. Merită să afli asta înainte de a semna ceva definitiv.
| Document | Cine îl aduce | Cui îi trebuie |
|---|---|---|
| Dovada veniturilor | Cumpărătorul | Banca |
| Titlul de proprietate | Vânzătorul | Banca și notarul |
| Extras de carte funciară | Notarul sau banca | Ambii |
| Raport de evaluare | Evaluatorul | Banca |
| Certificat fiscal | Vânzătorul | Notarul și banca |
Ce se întâmplă la notar în ziua semnării?
La notar se autentifică de obicei două acte în aceeași ședință: contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă prin care imobilul garantează creditul. Notarul verifică identitatea părților, extrasul de carte funciară, certificatele și acordurile, citește actele și le explică.
Banca poate cere ca ipoteca să fie înscrisă în cartea funciară înainte de a vira banii vânzătorului. În practică, notarul efectuează înscrierea provizorie sau definitivă și anunță banca, iar transferul sumelor se coordonează între cele două părți. Mecanismul exact se stabilește din timp, ca să nu rămâi blocat într-o zi cu actele semnate și banii neajunși.
Atenție: nu preda cheile și nu achita restul de bani până când nu ai confirmarea că ipoteca a fost înscrisă și plata s-a făcut conform înțelegerii. Dacă ceva nu e clar, cere explicații notarului înainte de semnare.
Despre cum se constituie și cum se radiază o garanție, citește Ipoteca la notar: cum se constituie și cum se radiază.
Greșeli care întârzie un credit ipotecar
O primă greșeală este să stabilești data notarului înainte de aprobarea finală a băncii. Evaluarea și analiza juridică pot dura zile, iar dacă ai programat prea devreme, ajungi să amâni cu consecințe pentru vânzător.
A doua este să nu verifici actele vânzătorului din timp. Dacă imobilul are ipotecă veche, suprafață diferită sau acte lipsă, banca poate cere remedieri. Un vânzător anunțat din prima, cu o listă clară, rezolvă mai repede, iar o privire pe Actele pentru vânzarea unui apartament: listă de verificare îl ajută să știe ce are de adus.
A treia este neglijarea costurilor: onorariul notarului, taxele de carte funciară, evaluarea și asigurarea imobilului se adaugă la prețul de vânzare. Despre onorariu vezi Onorariul notarial: cum se calculează și ce include.
Întrebări frecvente
Pot merge la notar înainte de aprobarea creditului?
Nu are rost, pentru că banca trebuie să aprobe creditul și să pregătească contractul de ipotecă. Fixează data după ce ai confirmarea scrisă.
Cine plătește evaluarea imobilului?
De regulă cumpărătorul, pentru că evaluarea se face la cererea băncii pentru creditul lui. Costul se stabilește între bancă și evaluator.
Vânzătorul trebuie să știe că plătesc cu credit?
Da, este corect să afle, pentru că termenele și etapele de plată sunt diferite. Se precizează și în antecontract.
Trebuie să am avans propriu?
În general da, pentru că banca finanțează doar o parte din valoare. Cât anume, depinde de politica băncii și de tipul creditului.
Ipoteca se semnează la notar sau la bancă?
Contractul de ipotecă se autentifică la notar, de obicei în aceeași zi cu vânzarea. Contractul de credit propriu-zis îl semnezi la bancă.
