Cuprins 6 secțiuni
Cumpărarea cu credit ipotecar presupune două contracte care se leagă între ele: contractul de vânzare, prin care devii proprietar, și contractul de credit, prin care banca îți împrumută restul de bani și primește o ipotecă asupra locuinței. La notar, ele se semnează în aceeași zi, într-o ordine bine stabilită.
Dacă ai mai cumpărat o locuință doar cu bani proprii, procedura ți se va părea mai încărcată, pentru că apare un al treilea participant, banca, cu propriile cerințe. Cu o pregătire bună, însă, ziua semnării decurge liniștit. Ce urmează sunt informații generale; condițiile concrete depind de banca ta și de notarul ales, iar procedura de bază a oricărei cumpărări este în ghidul vânzării-cumpărării la notar.
Ce se întâmplă înainte de ziua de la notar?
Înainte de semnare, banca îți aprobă creditul, evaluează imobilul și verifică actele vânzătorului. Fără aceste trei etape, notarul nu are ce să programeze, pentru că nu se știe dacă banii vor exista la data actului.
Ordinea obișnuită este următoarea:
- Pre-aprobarea: banca îți spune ce sumă poți împrumuta, în funcție de venituri și de obligațiile existente.
- Antecontractul: semnezi cu vânzătorul o promisiune de vânzare, în care scrii clar că plata depinde de aprobarea creditului; vezi ghidul despre antecontract.
- Evaluarea: un evaluator acceptat de bancă stabilește valoarea imobilului, iar banca finanțează doar o parte din ea.
- Aprobarea finală: după analiza actelor imobilului, banca emite oferta de credit.
- Programarea la notar: împreună cu banca și cu vânzătorul fixezi data.
Avansul tău propriu
Băncile finanțează, de regulă, doar o parte din valoarea imobilului, iar diferența o pui tu din economii. Nu confunda această contribuție cu arvuna din antecontract; despre aceasta ai mai multe detalii în articolul despre arvună. Aproape întotdeauna arvuna se socotește parte din aportul tău.
Cum decurge ziua semnării?
Ziua semnării începe cu verificarea actelor de către notar și se încheie cu înscrierea drepturilor în cartea funciară. Notarul citește părților actele, explică efectele lor și autentifică mai întâi contractul de vânzare, apoi contractul de credit cu ipotecă.
Pașii din ziua respectivă:
- verificarea identității tuturor celor care semnează, inclusiv a reprezentantului băncii;
- citirea și explicarea contractului de vânzare, la care vânzătorul și tu vă exprimați acordul;
- precizarea modului de plată a prețului: de unde vin banii tăi și ce sumă virează banca;
- autentificarea contractului de credit și a ipotecii în favoarea băncii;
- cererile către oficiul de cadastru pentru înscrierea dreptului tău și a ipotecii.
Notarul nu este reprezentantul băncii și nici al vânzătorului. El este un funcționar public care veghează ca actele să respecte legea și ca părțile să înțeleagă ce semnează. În practică, el te poate ajuta să identifici o clauză neclară în contractul de credit, însă condițiile băncii nu le modifică.
Cum ajunge prețul la vânzător?
Prețul ajunge la vânzător prin virament, în conturile indicate în actul de vânzare, în ordinea și la termenele din contract. Banca virează partea ei, iar tu plătești restul, direct sau printr-un cont deschis pentru tranzacție.
Există câteva modalități des întâlnite:
| Modalitate | Cum funcționează | Atenție |
|---|---|---|
| Virament direct | Banca și cumpărătorul transferă sumele în contul vânzătorului | Se face după autentificare sau după înscrierea ipotecii, conform înțelegerii |
| Cont blocat (escrow) | Banii stau într-un cont special până la îndeplinirea condițiilor | Condițiile se scriu clar în contract |
| Plata în etape | O parte la semnare, restul după predarea imobilului | Fiecare etapă are dovadă scrisă |
Pentru sume mari, plata în numerar este rar recomandată și are limite legale; prin virament ai o dovadă imediată. Dacă vânzătorul are o ipotecă pe imobil, banca poate cere ca o parte din preț să fie folosită direct pentru stingerea ei, ceea ce se scrie în act. Situația apare frecvent și e detaliată în vânzarea unui imobil ipotecat.
Ce documente pregătești ca cumpărător?
Ca cumpărător, ai nevoie de actele de identitate, de dovada stării civile dacă ești căsătorit, de oferta de credit și de documentele cerute de bancă. Vânzătorul pregătește actele imobilului, iar notarul le verifică pe toate.
Lista ta minimă include:
- actul de identitate în termen de valabilitate;
- certificatul de căsătorie, dacă soții cumpără împreună sau dacă soțul trebuie să își dea consimțământul;
- oferta sau scrisoarea de aprobare a băncii și programarea comună;
- dovada surselor de bani proprii;
- raportul de evaluare, dacă notarul îl cere în copie.
Pentru acte, ține cont de lista generală din documentele necesare la notar, pe care o poți adapta. Un cumpărător pregătit evită cel mai des amânările.
Atenție: dacă o bancă îți cere asigurarea locuinței sau a vieții ca o condiție a creditului, află din timp termenele. O poliță lipsă poate amâna ziua semnării.
Ce se înscrie în cartea funciară după semnare?
După semnare, în cartea funciară se înscrie dreptul tău de proprietate și ipoteca băncii, în această ordine. Banca rămâne creditor ipotecar până când achiți creditul, iar atunci ipoteca se radiază.
Dacă ai de gând să vinzi sau să refinanțezi mai târziu, ține minte că ipoteca se ridică doar cu acordul băncii. Mai multe despre ce înseamnă constituirea și radierea găsești în ghidul despre ipotecă.
Pe aceeași temă, citește și Cumpărare cu credit ipotecar: actele cerute la notar.
Întrebări frecvente
Se semnează creditul și vânzarea în aceeași zi?
De obicei da, la același notar, într-o ordine stabilită: întâi vânzarea, apoi creditul cu ipoteca. Banca și notarul se coordonează, iar tu primești copii după ambele acte.
Poate banca să refuze după ce am semnat antecontractul?
Da, dacă analiza finală a actelor sau a imobilului dă rezultate nefavorabile. De aceea, antecontractul trebuie să prevadă ce se întâmplă cu sumele plătite dacă finanțarea nu se aprobă.
Cine alege notarul?
De cele mai multe ori îl alegeți împreună, dar unele bănci lucrează cu notari agreați. Întreabă din timp dacă banca are condiții în acest sens.
Plătesc eu onorariul notarului?
În mod obișnuit, cumpărătorul suportă onorariul și taxele de înscriere, dar părțile pot stabili altfel. Detaliile sunt în explicația despre onorariul notarial.
Pot cumpăra împreună cu o altă persoană?
Da, mai mulți cumpărători pot dobândi imobilul în coproprietate, iar banca poate cere ca toți să fie codebitori. Cotele fiecăruia se scriu în contract.
