Notarul cere documentație cadastrală atunci când imobilul pe care vrei să-l vinzi, să-l donezi sau să-l ipotechezi nu este identificat în cartea funciară printr-un număr cadastral sau atunci când situația din acte nu mai corespunde realității din teren. Documentația cadastrală este lucrarea tehnică, întocmită de o persoană autorizată, care măsoară imobilul, îl desenează pe plan și îl leagă de dreptul tău de proprietate, iar după recepția la oficiul de cadastru imobilul primește un număr cadastral și o carte funciară actualizată.
Pentru un apartament cumpărat recent, de la un dezvoltator, cadastrul este de obicei deja făcut și nu trebuie să te gândești la el. Pentru o casă veche la țară, un teren moștenit, un apartament dintr-un bloc vechi sau o construcție extinsă fără acte, documentația cadastrală poate fi etapa cea mai lungă din tot drumul spre notar. Ghidul de mai jos explică de ce este cerută, cine o întocmește, cât durează orientativ și ce probleme apar frecvent. Pentru cazul tău concret, discută cu notarul și cu un specialist în cadastru autorizat.
Cadastru și carte funciară: două noțiuni legate
Cadastrul și cartea funciară sunt două fețe ale aceluiași sistem de evidență a imobilelor: cadastrul descrie bunul, iar cartea funciară descrie drepturile asupra lui. Ambele sunt gestionate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), prin oficiile de cadastru și publicitate imobiliară (OCPI) din fiecare județ.
Ce este numărul cadastral
Numărul cadastral este identificatorul unic al unui imobil în sistemul de cadastru. El este legat de un plan care arată forma, suprafața și amplasarea bunului. Fără număr cadastral, imobilul nu este identificat tehnic, chiar dacă proprietatea ta este dovedită printr-un act.
Ce este cartea funciară
Cartea funciară este registrul public în care se înscriu proprietarul, ipotecile, interdicțiile și alte drepturi asupra imobilului. Situația ei la data semnării o verifică notarul prin extrasul pentru autentificare, explicat în Extrasul de carte funciară pentru autentificare: rol și scop.
| Element | Cadastru | Carte funciară |
|---|---|---|
| Ce descrie | Imobilul: formă, suprafață, amplasare | Drepturile: proprietar, ipoteci, sarcini |
| Cum se obține | Prin măsurători și documentație tehnică | Prin înscrierea actelor juridice |
| Cine lucrează | Persoana autorizată și OCPI | Registratorul de la OCPI |
| Ce document vezi | Planul de amplasament și delimitare | Extrasul de carte funciară |
Când îți cere notarul documentația cadastrală
Ca regulă, pentru actele prin care se transmite sau se grevează un imobil, notarul are nevoie ca bunul să fie identificat prin număr cadastral și înscris în cartea funciară. Dacă imobilul nu îndeplinește această condiție, notarul îți va spune să faci întâi cadastrul.
Situațiile tipice
- Vânzarea unei case, a unui teren sau a unui apartament fără număr cadastral.
- Donația unui astfel de imobil.
- Constituirea unei ipoteci, pentru că banca vrea bunul clar identificat.
- Dezmembrarea sau alipirea unor terenuri, unde documentația este chiar baza actului.
- Partajul, când bunurile se împart fizic între coproprietari.
- Înscrierea unei construcții noi sau a unei extinderi pe un teren deja intabulat.
Succesiunea, o situație mai flexibilă
La succesiune, notarul poate emite, în anumite condiții, certificatul de moștenitor și pentru imobile neînscrise încă cu număr cadastral, pe baza titlurilor existente. Cadastrul devine însă necesar mai târziu, când moștenitorii vor să vândă sau să doneze bunul. De aceea, mulți moștenitori aleg să facă documentația încă din timpul succesiunii. Vezi și Actele necesare la succesiune: listă pentru moștenitori.
Sfat: Înainte de orice discuție cu un cumpărător, cere un extras de carte funciară pentru informare, de pe platforma online a ANCPI. Afli imediat dacă imobilul are număr cadastral și dacă datele din carte corespund actelor tale.
Cine întocmește documentația și ce cuprinde
Documentația cadastrală se întocmește de o persoană fizică sau juridică autorizată de ANCPI pentru lucrări de cadastru, numită în mod obișnuit topograf sau expert cadastru. Lista persoanelor autorizate se poate consulta pe site-ul ANCPI (ancpi.ro) și pe cel al OCPI din județul tău.
Ce face specialistul
- studiază actele de proprietate și situația din cartea funciară;
- măsoară imobilul în teren, cu aparatură de specialitate;
- identifică vecinătățile și limitele;
- întocmește planul de amplasament și delimitare și memoriul tehnic;
- depune documentația la OCPI și urmărește recepția.
Ce acte îi dai
Specialistul îți spune exact ce documente îi trebuie, dar de obicei îi pui la dispoziție:
- titlul de proprietate, în copie;
- actul tău de identitate;
- pentru construcții, autorizația de construire și actele de recepție, dacă există;
- adeverințe de la primărie, de exemplu despre adresa administrativă sau despre construcție;
- orice plan vechi sau schiță care însoțește actele.
Cum alegi specialistul
Fiindcă documentația cadastrală este baza tehnică a viitorului act, merită să alegi specialistul cu atenție, nu doar după preț. Câteva criterii practice:
- verifică pe site-ul ANCPI că persoana sau firma are autorizație valabilă;
- cere o ofertă scrisă, cu termenul estimat și cu ce include, inclusiv depunerea la OCPI;
- întreabă dacă a mai lucrat în zona ta, mai ales în localitățile cu cărți funciare vechi;
- stabilește cine plătește tarifele OCPI și cine răspunde de completările cerute de oficiu;
- păstrează un exemplar al documentației recepționate, pentru tranzacțiile viitoare.
Construcțiile fără înscriere
Pentru o casă construită și neînscrisă, primăria poate elibera un certificat de atestare a edificării construcției, document care confirmă că imobilul există și corespunde autorizației. Fără autorizație de construire, înscrierea poate fi complicată sau imposibilă, iar situația cere sfat juridic.
Recepția la OCPI și termenele orientative
După depunere, OCPI verifică documentația, o recepționează și, dacă cererea include și înscrierea, deschide sau actualizează cartea funciară. Procesul nu este instantaneu, așa că trebuie inclus în calendarul vânzării.
| Etapă | Cine se ocupă | Durată orientativă |
|---|---|---|
| Strângerea actelor | Tu și specialistul | Câteva zile |
| Măsurătorile în teren | Specialistul | O zi sau câteva, după imobil |
| Întocmirea documentației | Specialistul | De la câteva zile la câteva săptămâni |
| Recepția și înscrierea la OCPI | OCPI | Câteva săptămâni în regim obișnuit |
| Eventuale completări cerute de OCPI | Specialistul | Prelungesc termenul |
OCPI oferă, de regulă, și un regim de urgență, cu tarif mai mare. Tarifele OCPI și onorariul specialistului nu le dăm aici, pentru că se modifică; tarifele oficiale sunt publicate de ANCPI, iar onorariul specialistului se negociază.
Atenție: Dacă OCPI respinge sau cere completarea documentației, termenul se prelungește. Nu fixa data semnării la notar și nu semna un antecontract cu termen strâns până nu ai documentația recepționată.
Programul național de cadastru
În multe localități din România se desfășoară lucrări de cadastru sistematic, prin programul național de cadastru și carte funciară, finanțat public. În zonele incluse, imobilele sunt măsurate și înscrise din oficiu, fără costuri pentru proprietari.
Ce înseamnă pentru tine:
- dacă localitatea ta este în program, întreabă la primărie stadiul lucrărilor;
- poți primi gratuit înscrierea, dar trebuie să ai răbdare până la finalizare;
- dacă vinzi urgent, poate fi mai rapid să faci cadastrul individual, pe cheltuiala ta;
- verifică datele afișate public în timpul programului și semnalează erorile în termenul anunțat.
Neconcordanțele de suprafață și alte probleme frecvente
Cea mai frecventă surpriză este diferența dintre suprafața din acte și cea măsurată. Ea apare din metode vechi de măsurare, din acte care au rotunjit suprafețele sau din mutarea gardurilor în timp.
Suprafața măsurată este mai mică sau mai mare
Diferențele mici, în limitele de toleranță acceptate de reglementările de cadastru, se rezolvă de obicei prin documentație. Diferențele mari pot cere acte suplimentare, acordul vecinilor sau chiar o hotărâre judecătorească. Specialistul îți spune în ce situație ești.
Cărțile funciare vechi
În Transilvania și Banat, multe imobile au cărți funciare vechi, din sistemul de carte funciară care a funcționat acolo înaintea celui actual. Acestea trebuie corelate cu sistemul actual, iar operațiunea poate cere documentație suplimentară, mai ales dacă înscrierile sunt pe numele unor proprietari decedați de mult.
Apartamentele din blocurile vechi
Pentru un apartament, cartea funciară individuală se leagă de cea a clădirii. Dacă blocul nu are încă înscriere ca imobil cu mai multe apartamente, primul proprietar care face cadastrul poate avea de suportat și lucrarea pentru clădire. Întreabă specialistul ce presupune în cazul blocului tău.
Terenurile agricole
La vânzarea terenurilor agricole din extravilan, documentația cadastrală se adaugă procedurii de preempțiune, care are propriile termene. Organizează-le în paralel; detalii în Preempțiunea la vânzarea terenurilor agricole: pașii explicați.
Documentația cadastrală în actele notariale
După recepție, numărul cadastral și numărul cărții funciare apar în contractul autentic, iar notarul le verifică prin extrasul pentru autentificare. Documentația devine astfel baza tehnică a actului juridic.
La dezmembrare și alipire
La dezmembrare, un teren se împarte în mai multe loturi, iar la alipire mai multe terenuri devin unul singur. Documentația se recepționează întâi la OCPI, apoi notarul autentifică actul de dezmembrare sau de alipire. Mecanismul este explicat în Dezmembrarea și alipirea terenurilor: rolul notarului.
La ipotecă
Banca acordă un credit ipotecar doar pentru un imobil clar identificat, cu număr cadastral și carte funciară, pentru că ipoteca se înscrie în cartea funciară a bunului. Dacă imobilul cumpărat nu are cadastru, creditul nu poate fi aprobat până la înscriere. Etapele constituirii ipotecii sunt explicate în Ipoteca la notar: cum se constituie și cum se radiază.
La vânzare și donație
La vânzare și donație, documentația cadastrală se adaugă celorlalte acte din dosar. Listele complete sunt în Actele pentru vânzarea unui apartament: listă de verificare și în Actele pentru donația unui imobil: listă de verificare, iar ghidul general este Documentele necesare la notar: ghid complet pe tipuri de acte.
Ce iei cu tine din acest ghid
Documentația cadastrală identifică precis imobilul și îl leagă de cartea funciară. Fără ea, notarul nu poate, ca regulă, autentifica vânzarea, donația sau ipoteca unui imobil neînscris. Este etapa cu cel mai lung termen din dosar, așa că o începi prima, înainte de antecontract și de programare.
Pe scurt:
- verifici întâi, cu un extras de informare, dacă imobilul are număr cadastral;
- lucrarea o face o persoană autorizată de ANCPI, iar OCPI o recepționează;
- termenele se măsoară în săptămâni, nu în zile;
- diferențele mari de suprafață și cărțile funciare vechi cer timp și, uneori, sfat juridic;
- programul național de cadastru poate acoperi gratuit înscrierea în unele localități.
Întrebări frecvente
Pot vinde o casă fără cadastru?
Ca regulă, nu. Pentru vânzarea unui imobil, notarul are nevoie de număr cadastral și de înscrierea în cartea funciară.
Cine face documentația cadastrală?
O persoană fizică sau juridică autorizată de ANCPI pentru lucrări de cadastru. Lista lor este publică pe site-urile ANCPI și ale oficiilor județene.
Cât durează cadastrul pentru o casă?
De obicei câteva săptămâni, de la măsurători până la recepția la OCPI. Completările cerute de oficiu pot prelungi termenul.
Ce se întâmplă dacă suprafața măsurată diferă de cea din acte?
Diferențele mici se rezolvă de regulă prin documentație. Diferențele mari pot cere acte suplimentare sau acordul vecinilor.
La succesiune este obligatoriu cadastrul?
Nu întotdeauna, notarul poate emite certificatul pe baza titlurilor existente. Cadastrul devine necesar când moștenitorii vor să vândă sau să doneze bunul.
