Extrasul de carte funciară pentru autentificare este documentul emis de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), la cererea notarului, înainte de autentificarea unui act prin care se transmite sau se grevează un drept asupra unui imobil. El arată situația juridică exactă a imobilului în momentul emiterii: cine este proprietarul, ce suprafață are imobilul și ce sarcini apasă asupra lui. Fără el, notarul nu poate autentifica o vânzare, o donație, o ipotecă sau un partaj care privește un imobil înscris în cartea funciară.
Rolul lui depășește simpla informare: pe durata valabilității, extrasul îi asigură actului ce urmează a fi semnat o prioritate la înscriere. Practic, cumpărătorul sau donatarul este protejat față de alte acte pe care proprietarul ar încerca să le încheie în același interval. Informațiile de mai jos au caracter general; detaliile procedurale pot fi modificate prin lege sau prin reglementările ANCPI, iar notarul îți confirmă regulile aplicabile în cazul tău.
Ce este cartea funciară, pe scurt
Cartea funciară este registrul public în care se înscriu imobilele dintr-o localitate, drepturile asupra lor și sarcinile care le grevează. Este ținută de OCPI, în subordinea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), iar fiecare imobil are un număr cadastral și o carte funciară proprie, identificată prin număr și localitate.
Principiul de bază este publicitatea: oricine poate afla, printr-un extras, cine deține un imobil și ce sarcini are. Odată ce un drept este înscris, el devine opozabil terților, adică nimeni nu se mai poate apăra spunând că nu l-a cunoscut. De aceea, intabularea cumpărătorului este pasul final al oricărei vânzări, așa cum arată ghidul vânzării-cumpărării la notar.
Cele trei părți ale cărții funciare
Orice extras este organizat în trei părți, iar fiecare răspunde la o altă întrebare:
| Partea | Ce cuprinde | Întrebarea la care răspunde |
|---|---|---|
| Partea I (A) | Descrierea imobilului: număr cadastral, suprafață, adresă, construcții | Ce este imobilul? |
| Partea a II-a (B) | Proprietarii, cotele, actul de dobândire, notări privind proprietarii | Al cui este? |
| Partea a III-a (C) | Sarcinile: ipoteci, servituți, uzufruct, interdicții, litigii notate | Ce drepturi au alții asupra lui? |
Partea C este cea mai importantă pentru cumpărător. O mențiune acolo poate însemna o ipotecă bancară, un drept de uzufruct al unei rude, o interdicție de înstrăinare sau un proces în curs.
Extrasul pentru autentificare și extrasul pentru informare
Cele două extrase arată aceleași date, dar au roluri diferite: cel pentru informare este un document de consultare pe care îl poate cere oricine, iar cel pentru autentificare este un instrument de lucru al notarului, cu efecte juridice.
| Criteriu | Extras pentru informare | Extras pentru autentificare |
|---|---|---|
| Cine îl poate cere | Orice persoană | Doar notarul (sau alte autorități, în cazurile prevăzute) |
| Scop | Consultarea situației imobilului | Întocmirea unui act autentic |
| Valabilitate | Reflectă situația la data emiterii | Valabil un interval scurt, de câteva zile lucrătoare |
| Efect juridic | Doar informativ | Prioritate pentru actul autentificat în interval |
| Mod de obținere | Online, la ghișeu OCPI, la notar | Electronic, prin sistemul folosit de notar |
Durata exactă a valabilității este stabilită de reglementările în vigoare; notarul programează semnarea astfel încât actul să fie încheiat și transmis la înscriere în acest interval. Dacă semnarea se amână, se cere un extras nou.
Sfat: Înainte să plătești o arvună, cere un extras pentru informare. Îl obții fără să depinzi de vânzător și vezi imediat dacă imobilul are ipotecă, uzufruct sau litigii notate.
Cum funcționează protecția oferită de extras
Extrasul pentru autentificare funcționează ca o rezervare de rang: actul încheiat în perioada lui de valabilitate și depus la înscriere în termen va avea prioritate față de alte cereri privind același imobil, înregistrate între timp.
Să luăm un exemplu ipotetic. Notarul cere extrasul pentru autentificare luni dimineață, iar semnarea vânzării are loc miercuri. Dacă marți un creditor al vânzătorului încearcă să noteze un sechestru, cumpărătorul a cărui vânzare se înscrie în termen are, în principiu, prioritate. Mecanismul nu acoperă însă orice situație, iar notarul îți explică riscurile reziduale din cazul tău.
Ce verifică notarul pe extras
Notarul compară datele din extras cu actele aduse de părți și cu declarațiile lor:
- proprietarul din partea B coincide cu vânzătorul sau donatorul prezent la notar;
- cotele de proprietate corespund (de exemplu, doi soți cu câte o jumătate, sau bun comun);
- suprafața și descrierea din partea A corespund actului de proprietate;
- în partea C nu există sarcini care împiedică actul sau acestea sunt rezolvate prin act;
- nu există notări de litigii, executări sau interdicții care cer acordul unui terț.
Dacă apare o ipotecă, actul se poate face doar cu implicarea creditorului, cum arată ghidul despre constituirea și radierea ipotecii.
Ce poate descoperi un extras
Un extras poate scoate la iveală situații pe care vânzătorul nu le-a menționat, nu neapărat din rea-credință, ci pentru că le-a uitat sau nu le-a înțeles. Cele mai frecvente sunt:
- ipoteci din credite vechi, achitate, dar neradiate;
- interdicții de înstrăinare și grevare, care însoțesc de obicei ipoteca sau un contract de întreținere;
- drept de uzufruct sau de abitație rezervat unei rude, care rămâne valabil și după vânzare;
- servituți, de exemplu un drept de trecere în favoarea vecinului;
- notarea unui litigiu privind proprietatea sau a unei executări silite;
- notarea unui antecontract încheiat cu altă persoană.
Mențiunile din partea C nu sunt toate la fel de grave. Unele sunt doar istorice, rămase în registru din neglijență; altele, cum ar fi un uzufruct viager sau un litigiu în curs, schimbă complet valoarea și siguranța tranzacției. Dacă nu înțelegi o mențiune, cere notarului să ți-o explice înainte de a plăti vreo sumă.
O ipotecă achitată, dar neradiată, se rezolvă de obicei rapid cu documentul băncii care confirmă stingerea creditului. Celelalte situații pot cere timp sau pot face vânzarea nesigură.
Situații speciale: când extrasul nu spune tot
Cartea funciară este o sursă esențială, dar nu răspunde la toate întrebările despre un imobil. Câteva situații merită atenție deosebită.
Imobilul neînscris în sistemul integrat
Unele imobile au fost înscrise în cărți funciare vechi, pe hârtie, sau nu au fost niciodată intabulate. În aceste cazuri, înainte de vânzare este nevoie de o documentație cadastrală și de înscrierea în sistemul integrat de cadastru și carte funciară. Când și de ce o cere notarul afli din documentația cadastrală la notar.
Construcții neînscrise sau diferențe de suprafață
Extrasul arată ce este înscris, nu ce există în teren. O extindere, o anexă sau o mansardă construită ulterior poate lipsi din partea A. La fel, suprafața măsurată poate diferi de cea din acte. Diferențele se lămuresc înainte de vânzare, prin documentație cadastrală și, după caz, prin actele de autorizare a construcției.
Imobilul moștenit
Dacă proprietarul din extras a decedat, vânzarea nu se poate face direct de moștenitori. Mai întâi se dezbate succesiunea, se emite certificatul de moștenitor și se intabulează moștenitorii. Abia apoi se cere extrasul pentru autentificare pe numele lor.
Cum citești singur un extras pentru informare
Poți verifica singur un extras pentru informare în câteva minute, dacă știi unde să te uiți. Pașii de mai jos te ajută să pregătești întrebările pentru notar.
- Identifică imobilul în partea A: număr cadastral, adresă, suprafață, numărul apartamentului și cota din părțile comune.
- Citește partea B și notează toți proprietarii, cotele și actul în baza căruia au dobândit.
- Parcurge partea C rând cu rând și notează orice mențiune, chiar și cele care par vechi.
- Compară cu ce ți-a spus vânzătorul și cu actele lui de proprietate.
- Notează întrebările și discută-le cu notarul înainte de antecontract.
Extrasul pentru informare se poate obține online, prin serviciile electronice ale ANCPI, sau la ghișeele OCPI, în schimbul unui tarif. Pentru o listă completă a documentelor de pregătit la o vânzare, vezi Actele pentru vânzarea unui apartament: listă de verificare.
Important: Extrasul pentru informare reflectă situația din ziua emiterii. Între timp se pot înregistra cereri noi, de aceea notarul folosește oricum extrasul pentru autentificare în ziua actului.
Extrasul în alte acte decât vânzarea
Extrasul pentru autentificare nu se folosește doar la vânzări, ci la orice act notarial prin care se transmite, se constituie sau se stinge un drept real asupra unui imobil.
| Act notarial | De ce e necesar extrasul |
|---|---|
| Donație | Verificarea proprietarului și a sarcinilor înainte de transmitere |
| Constituire de ipotecă | Stabilirea rangului ipotecii și verificarea altor sarcini |
| Partaj voluntar | Verificarea cotelor coproprietarilor |
| Contract de întreținere | Verificarea proprietății care se transmite |
| Dezmembrare sau alipire | Verificarea proprietarilor și a sarcinilor fiecărui lot |
| Antecontract autentic, cu notare | Verificarea proprietății și a sarcinilor existente |
La partaj, de exemplu, notarul verifică dacă toți coproprietarii din partea B participă la act, după cum explică partajul voluntar la notar.
Ideile principale despre extrasul de carte funciară
Extrasul de carte funciară pentru autentificare este instrumentul prin care notarul se asigură că actul se încheie cu proprietarul real, asupra unui imobil cu sarcini cunoscute, și că dreptul dobândit va avea prioritate la înscriere. Tu nu îl poți cere, dar poți folosi extrasul pentru informare ca să afli din timp ce te așteaptă.
De reținut:
- cartea funciară are trei părți: imobilul, proprietarii și sarcinile;
- extrasul pentru autentificare îl cere notarul și are valabilitate scurtă;
- în perioada de valabilitate, actul semnat beneficiază de prioritate la înscriere;
- partea C trebuie citită cu atenție înainte de orice plată;
- extrasul nu arată construcțiile neînscrise sau diferențele din teren.
Întrebări frecvente
Pot cere eu un extras de carte funciară pentru autentificare?
Nu, acest tip de extras se emite la cererea notarului, pentru actul pe care urmează să-l autentifice. Tu poți cere oricând un extras pentru informare, online sau la OCPI.
Cât timp este valabil extrasul pentru autentificare?
Un interval scurt, de câteva zile lucrătoare, stabilit prin reglementările în vigoare. Dacă semnarea se amână dincolo de acest termen, notarul cere un extras nou.
Cine plătește extrasul pentru autentificare?
De obicei, costul este inclus în cheltuielile actului, pe care le suportă cumpărătorul, dacă părțile nu au stabilit altfel. Notarul îl trece separat în lista costurilor.
Ce fac dacă extrasul arată o ipotecă achitată de mult?
Ceri băncii documentul care confirmă stingerea creditului și acordul de radiere, apoi se depune cererea de radiere la OCPI, direct sau prin notar. Vânzarea se poate programa după radiere sau cu radierea făcută odată cu actul.
Extrasul arată și datoriile vânzătorului la primărie?
Nu, extrasul arată doar situația juridică a imobilului. Datoriile la bugetul local se văd din certificatul de atestare fiscală, cerut separat pentru vânzare.
