Verificarea unui teren înainte de cumpărare înseamnă să confirmi, din acte și din teren, că vânzătorul chiar poate transmite proprietatea, că bunul este exact cel descris și că poate fi folosit așa cum îți dorești. Mulți cumpărători merg la notar după ce s-au înțeles la preț și abia atunci descoperă probleme care puteau fi observate cu săptămâni înainte. Notarul verifică multe, dar nu poate vedea în locul tău dacă parcela are acces la drum sau dacă gardul vecinului ocupă o fâșie din ea.
Textul de mai jos propune o listă de verificări în ordinea în care e firesc să le faci: documentele de proprietate, cartea funciară, încadrarea terenului, accesul și limitele, apoi discuția cu notarul. Informațiile sunt generale; fiecare teren are particularitățile lui, iar pentru dileme tehnice ai nevoie de un specialist în cadastru sau de un avocat.
Începi cu actele vânzătorului
Primul pas este să afli pe ce se bazează dreptul vânzătorului. Cere să vezi actul prin care a dobândit terenul: contract de vânzare, certificat de moștenitor, act de partaj sau alt document. Compară datele din el cu cele din cartea funciară. Dacă vânzătorul spune că „are totul în regulă”, dar nu poate arăta actele, ia-o ca semnal de prudență.
Întreabă și despre regimul matrimonial. Un teren cumpărat în timpul căsătoriei poate fi bun comun, iar atunci semnează ambii soți. Detaliile se găsesc în ghidul despre vânzarea imobilului dobândit în căsătorie. Dacă terenul provine dintr-o moștenire, verifică dacă toți moștenitorii au ieșit din indiviziune, subiect explicat în materialul despre ieșirea din indiviziune.
Ce citești în cartea funciară
Extrasul de carte funciară este documentul-cheie. Îl cauți pe baza numărului cadastral și îl citești pe secțiuni:
- partea I descrie terenul: număr cadastral, suprafață, adresă;
- partea a II-a arată cine este proprietarul și în ce cotă;
- partea a III-a arată sarcinile: ipoteci, servituți, interdicții, litigii.
Rolul acestui document este explicat în articolul despre extrasul de carte funciară. Atenție la diferențele de suprafață între acte și carte funciară și la terenurile care nu sunt încă intabulate, pentru că ridică alte probleme, tratate în riscurile unui imobil neintabulat.
Categoria de folosință și intravilan sau extravilan
Aici cumpărătorii pățesc cel mai des. Un teren poate fi arabil, pășune, livadă, curți-construcții și așa mai departe, iar încadrarea influențează ce poți face pe el și ce reguli de vânzare se aplică. Terenul din extravilan are, în unele cazuri, reguli speciale la vânzare, de pildă dreptul de preempțiune pentru anumite categorii de persoane. Pentru terenurile agricole, citește pașii preempțiunii la terenurile agricole.
Dacă îți dorești să construiești, nu te opri la „teren de casă” din anunț. Verifică la primărie dacă terenul este în intravilan, ce spune planul urbanistic și ce condiții se aplică. Pentru actele de la sfârșit, vezi actele pentru un teren intravilan.
| Verificare | Unde o faci | Ce urmărești |
|---|---|---|
| Proprietar și acte | Actul de dobândire | Lanțul proprietății |
| Sarcini | Cartea funciară | Ipoteci, servituți, litigii |
| Categorie de folosință | Cartea funciară, primărie | Ce se poate face pe teren |
| Acces | Pe teren, la primărie | Drum public sau servitute |
| Limite | Pe teren, cadastru | Gard, borne, vecini |
Accesul la drum și vecinii
Un teren fără acces la un drum public este o problemă serioasă. Uneori accesul se face printr-o parcelă vecină, caz în care trebuie să existe un drept de trecere bine stabilit. Despre această situație, vezi explicațiile din materialul despre servitutea de trecere. Nu te baza pe „așa a fost dintotdeauna”: dacă accesul nu e consemnat în acte, poate fi contestat.
Merită să mergi pe teren cu actele în mână și să vorbești cu vecinii. Ei îți pot spune dacă există conflicte de hotar, dacă terenul se inundă sau dacă trec conducte prin parcelă. Observă dacă borne, garduri sau drumuri de acces corespund planului din acte.
Limitele și măsurătorile
Dacă suprafața din acte pare nesigură sau limitele sunt neclare, un specialist autorizat poate face o măsurătoare și poate spune dacă ceea ce vezi corespunde actelor. Pentru situații cu parcele care trebuie unite sau separate înainte de vânzare, citește ghidul despre dezmembrare și alipire.
Costul unei verificări de acest fel este mic față de valoarea unui teren. O diferență descoperită după semnare se rezolvă greu, uneori în instanță.
La notar
Când ai terminat verificările, discută cu notarul cu câteva zile înainte de semnare. Spune-i ce ai aflat și ce te preocupă. El îți explică ce acte se cer, cum se plătește prețul și ce clauze merită incluse. Pentru viziunea de ansamblu, ghidul vânzării-cumpărării cuprinde etapele principale.
Ce merită reținut despre cumpărarea unui teren
- Verifică dreptul vânzătorului din actele de dobândire, nu din declarații.
- Citește cartea funciară pe toate cele trei părți, nu doar numărul și suprafața.
- Încadrarea terenului decide ce poți construi și ce reguli se aplică la vânzare.
- Accesul la drum și limitele se verifică pe teren, cu actele în mână.
- Notarul verifică partea juridică, dar nu poate vedea în locul tău situația din teren.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra un teren care nu este în cartea funciară?
Se poate, dar riscul este mai mare și actele sunt mai complicate. Notarul îți explică ce se cere, iar de multe ori terenul se intabulează înainte sau imediat după vânzare.
Cum aflu dacă pot construi pe teren?
Nu te baza doar pe anunț. Cere la primărie informații despre încadrarea și reglementările zonei și, dacă e cazul, un document de urbanism.
Ce fac dacă suprafața din act diferă de ce măsor în teren?
Cere o măsurătoare unui specialist autorizat. Diferențele mici se pot rectifica, dar cele mari trebuie lămurite înainte de semnare.
Este nevoie de acordul vecinilor pentru a cumpăra?
În general nu, dar există situații cu drept de preempțiune sau cu limite contestate. Notarul spune dacă se aplică ceva în cazul tău.
Pot da un avans înainte de a termina verificările?
E mai prudent să finalizezi verificările mai întâi. Dacă dai un avans, încheie un antecontract clar, despre care citești în materialul despre antecontract.
