Vânzarea imobilului dobândit în căsătorie: cine semnează

Vânzarea unui imobil dobândit în căsătorie cere, în mod obișnuit, semnătura ambilor soți, pentru că bunurile cumpărate în timpul căsătoriei sunt, în regimul legal, bunuri comune. Notarul nu autentifică vânzarea doar cu semnătura soțului înscris în cartea funciară, deoarece celălalt soț are drepturi asupra bunului chiar dacă numele lui nu apare pe contractul de cumpărare.

Mulți vânzători află de regulă la notar că „apartamentul e pe numele meu” nu ajunge. Altă surpriză vine din situațiile opuse: un imobil moștenit sau primit în dar poate fi vândut de un singur soț, cu o excepție importantă, locuința familiei. Mai jos te ajut să înțelegi cum se împart bunurile și ce documente cere notarul. Textul este general și nu înlocuiește consultarea unui notar; procedura generală a vânzării este în ghidul vânzării-cumpărării la notar.

Care sunt bunurile comune și care sunt cele proprii?

Bunurile dobândite de oricare dintre soți în timpul căsătoriei sunt, în regimul legal, bunuri comune, iar cele moștenite, primite în dar sau avute înainte de căsătorie sunt bunuri proprii. Diferența hotărăște dacă poate vinde un singur soț sau trebuie să semneze amândoi.

Categoriile sunt următoarele:

• bunuri comune: imobilul cumpărat după căsătorie, indiferent pe numele cui este înscris în cartea funciară;
• bunuri proprii: cele dinainte de căsătorie, cele primite prin moștenire sau donație, cele cumpărate cu bani proveniți din vânzarea unui bun propriu;
• bunuri cu situație mixtă: un teren propriu pe care soții construiesc o casă din bani comuni, caz în care apar probleme de calificare.

În cazul unei situații mixte, felul în care a fost plătită construcția sau renovarea poate transforma o parte din valoare în bun comun. Pentru asemenea cazuri, notarul poate cere dovezi și declarații.

Regimul matrimonial contează

Dacă soții au încheiat o convenție matrimonială, regulile pot fi diferite: regimul separației de bunuri, de exemplu, face ca fiecare bun să rămână al celui care l-a cumpărat. Convenția se încheie în formă autentică, iar notarul o verifică prin registrele speciale. Fără o astfel de convenție, se aplică regimul comunității legale.

Când ai nevoie de acordul soțului?

Ai nevoie de acordul soțului la vânzarea oricărui bun comun și, în plus, la vânzarea locuinței familiei, chiar dacă aceasta este un bun propriu al tău. Acordul se dă prin semnătura la notar sau prin consimțământ autentic dat în prealabil.

Situațiile arată astfel:

Locuința familiei este spațiul în care soții își au domiciliul comun, iar legea îi protejează pe ambii: nici unul nu poate dispune de ea fără acordul celuilalt. Dacă acest consimțământ lipsește, actul poate fi atacat. Cumpărătorul are, deci, tot interesul să ceară semnătura ambilor.

Ce faci dacă soțul nu poate ajunge la notar?

Dacă unul dintre soți nu poate ajunge la notar, el poate da o procură specială pentru vânzare sau un consimțământ autentic, prin care își exprimă acordul ca celălalt să vândă. Procura trebuie să identifice imobilul și, de regulă, prețul sau limitele lui.

Cele mai folosite variante sunt:

1. procura specială autentificată la notar, în care soțul absent îl împuternicește pe celălalt sau pe o terță persoană;
2. declarația de consimțământ, dată la notar, fără ca soțul să fie împuternicit să semneze în numele lui;
3. semnătura personală, când soțul poate veni la notar în ziua stabilită.

Dacă soțul se află în străinătate, procura se întocmește la consulat sau la un notar din țara respectivă, cu apostilă sau supralegalizare, după caz, și cu traducere. Pașii sunt explicați în procura dată în străinătate. Pentru conținutul unei procuri de vânzare, vezi procura pentru vânzarea unui imobil.

Cum se vinde un imobil în timpul divorțului sau după divorț?

Imobilul comun se poate vinde în timpul divorțului sau după el, dar cu semnătura ambilor foști soți sau după partajul care atribuie bunul unuia dintre ei. Fără partaj, imobilul rămâne în devălmășie, adică în proprietate comună fără cote stabilite.

Practic, există două drumuri:

• vinde împreună: ambii soți, încă înscriși ca proprietari, semnează contractul, iar prețul se împarte potrivit înțelegerii sau cotelor stabilite;
• partaj înainte de vânzare: bunul revine unuia, cu sultă către celălalt, iar apoi proprietarul unic vinde singur.

Primul drum este mai rapid, al doilea e mai curat din punct de vedere juridic și îi ușurează cumpărătorului verificările. Partajul prin acord se face la notar, conform explicațiilor din materialul despre partajul voluntar. Dacă soții nu se înțeleg, partajul se face în instanță, iar vânzarea așteaptă hotărârea.

Ce acte cere notarul în astfel de situații?

Notarul cere actele de identitate ale ambilor soți, dovada stării civile și actele care arată cum a fost dobândit imobilul. Acestea îi permit să stabilească dacă bunul este comun sau propriu și cine trebuie să semneze.

Documentele frecvente sunt:

• certificatul de căsătorie, sau hotărârea de divorț și certificatul de divorț, dacă e cazul;
• convenția matrimonială, dacă există;
• actul prin care s-a dobândit imobilul: contract, certificat de moștenitor, act de donație;
• declarația despre locuința familiei, când se cere;
• extrasul de carte funciară și celelalte acte uzuale ale vânzării.

O listă pregătită din timp reduce riscul amânărilor; vezi actele de stare civilă la notar pentru detalii despre certificatele cerute.