Procura pentru vânzarea unui imobil: ce trebuie să cuprindă

Procura pentru vânzarea unui imobil trebuie să fie o procură specială, autentificată la notar, care identifică exact bunul și stabilește condițiile vânzării. Pentru că vânzarea unei case, a unui apartament sau a unui teren se încheie în formă autentică, iar actul este unul de dispoziție, o împuternicire generală sau o simplă legalizare de semnătură nu este suficientă. Notarul care va autentifica vânzarea verifică procura clauză cu clauză și refuză actul dacă mandatarul nu are puterile necesare.

O procură bine scrisă te protejează pe tine, ca vânzător, dar îl liniștește și pe cumpărător, care vrea să știe că vânzarea nu va fi contestată. Articolul de față se concentrează pe conținutul procurii: ce clauze sunt indispensabile, care sunt utile și ce greșeli o fac inutilizabilă. Informațiile au caracter general, iar formularea exactă o stabilești împreună cu notarul; pentru situații complicate (coproprietari în conflict, imobil cu sarcini, litigii) consultă și un avocat.

De ce ai nevoie de o procură specială și autentică

Răspunsul direct: legea cere ca puterea de a vinde un imobil să fie dată expres și în aceeași formă ca vânzarea, adică autentică. Sunt două reguli care se cumulează.

• Regula puterilor exprese: un mandat dat în termeni generali permite doar acte de conservare și de administrare. Vânzarea este act de dispoziție, deci mandatarul trebuie împuternicit expres. Distincția este explicată în Procura specială și procura generală: diferențe practice.
• Simetria formelor: dacă actul final trebuie încheiat în formă autentică, și procura pentru el trebuie să fie autentică. Noțiunile generale despre mandat sunt în ghidul complet al procurii notariale.

Procura poate fi autentificată de orice notar din România sau, dacă ești în străinătate, de consulatul României ori de un notar străin, cu apostilă și traducere. Detaliile pentru acest ultim caz sunt în Procura dată în străinătate: consulat, apostilă și traducere.

Clauzele obligatorii: identificarea părților și a bunului

Prima parte a procurii răspunde la întrebările „cine” și „ce”. Fără aceste date, notarul care autentifică vânzarea nu poate verifica dacă actul se încadrează în împuternicire.

Datele mandantului și ale mandatarului

1. Numele complet, codul numeric personal, actul de identitate și domiciliul mandantului.
2. Aceleași date pentru mandatar.
3. Dacă sunt doi sau mai mulți mandatari, precizarea dacă pot acționa separat sau doar împreună.

Identificarea imobilului

Imobilul se descrie cât mai precis, cu datele din actele de proprietate și din cartea funciară:

• adresa completă (localitate, stradă, număr, bloc, scară, etaj, apartament);
• numărul cărții funciare și numărul cadastral sau topografic;
• tipul și suprafața (apartament cu un număr de camere, teren cu o anumită suprafață, casă cu teren aferent);
• dependințele și cotele-părți indivize din părțile comune, pentru apartamente;
• actul prin care ai dobândit bunul (contract, certificat de moștenitor, titlu de proprietate).

Un extras de carte funciară recent te ajută să copiezi corect datele; rolul lui este explicat în Extrasul de carte funciară pentru autentificare: rol și scop.

Sfat: Du la notar, când dai procura, o copie după actul de proprietate și după ultimul extras de carte funciară. Datele bunului se preiau direct din acte și se elimină riscul unei cifre greșite care ar face procura inutilizabilă.

Clauzele despre preț și despre bani

Cea mai importantă protecție pentru tine este partea financiară a procurii. Aici stabilești cât, cum și unde se plătește prețul.

Prețul

Ai trei variante uzuale, fiecare cu avantaje și riscuri:

Varianta cu preț minim este echilibrul cel mai des ales. Este util să menționezi și moneda și, dacă e cazul, dacă prețul include sau nu bunurile mobile din locuință.

Încasarea prețului

Procura trebuie să spună dacă mandatarul poate încasa prețul și în ce mod. Cea mai sigură soluție este ca prețul să fie virat direct într-un cont bancar al tău, indicat în procură. Dacă îi permiți mandatarului să primească banii în contul lui sau în numerar, depinzi complet de corectitudinea lui.

Avansul și antecontractul

Dacă vânzarea se face în etape, procura poate permite și semnarea unui antecontract, încasarea unui avans sau a unei arvune și stabilirea unui termen pentru contractul final. Ce înseamnă aceste noțiuni afli în Antecontractul de vânzare-cumpărare: ce conține și ce rol are.

Puterile accesorii care fac vânzarea posibilă

O vânzare de imobil presupune mult mai mult decât semnătura pe contract. Mandatarul trebuie să poată obține documente, să semneze declarații și să plătească taxe. Dacă aceste puteri lipsesc, el va fi blocat la primul ghișeu.

Lista uzuală de puteri accesorii cuprinde:

1. Obținerea certificatului de atestare fiscală de la direcția de taxe locale (vezi Certificatul de atestare fiscală la notar: rol și obținere).
2. Obținerea extraselor de carte funciară și, dacă e cazul, a documentației cadastrale.
3. Obținerea adeverinței de la asociația de proprietari, pentru apartamente (Adeverința de la asociația de proprietari la vânzare).
4. Semnarea declarațiilor cerute la autentificare, inclusiv cele privind situația juridică a bunului.
5. Plata impozitului și a taxelor aferente vânzării; impozitul pe transfer este reținut de notar, cum arată Impozitul pe transferul proprietății: cum îl reține notarul.
6. Predarea bunului, a cheilor și semnarea procesului-verbal de predare-primire.
7. Reprezentarea la furnizorii de utilități pentru transferul contractelor sau citirea contoarelor.
8. Semnarea eventualelor acte de rectificare sau de completare a contractului.

Lista completă a actelor pentru vânzarea unui apartament este în Actele pentru vânzarea unui apartament: listă de verificare.

Situațiile care cer clauze sau acte suplimentare

Unele imobile nu pot fi vândute doar pe baza procurii proprietarului principal. Răspunsul direct: când mai există și alte persoane cu drepturi asupra bunului, fiecare trebuie să consimtă, personal sau prin procură.

Imobilul este bun comun al soților

Dacă imobilul a fost dobândit în timpul căsătoriei, în regimul comunității legale, el este de regulă bun comun, iar vânzarea cere consimțământul ambilor soți. Fie amândoi dau procură aceluiași mandatar, fie unul dintre soți semnează personal, iar celălalt prin procură. Chiar și pentru un bun propriu al unuia dintre soți, dacă imobilul este locuința familiei, legea cere acordul celuilalt soț.

Imobilul are mai mulți coproprietari

Fiecare coproprietar își vinde propria cotă. Dacă frații care au moștenit un apartament vor să îl vândă, fiecare semnează sau dă procură. Procura unuia nu acoperă cotele celorlalți.

Imobilul are o ipotecă

Dacă bunul este ipotecat, procura trebuie să permită și demersurile la bancă: obținerea situației creditului, folosirea unei părți din preț pentru stingerea datoriei, obținerea acordului de radiere. Pașii sunt explicați în Vânzarea unui imobil ipotecat: pașii de urmat la notar.

Terenul agricol extravilan

Vânzarea terenurilor agricole din extravilan are o procedură specială, cu drept de preempțiune și afișare la primărie. Procura trebuie să acopere și aceste etape, iar notarul îți spune ce formulare sunt necesare.

Clauzele de protecție pe care le recomandă practicienii

Pe lângă clauzele obligatorii, câteva prevederi suplimentare reduc riscul de abuz sau de neînțelegere. Nu toate sunt necesare în fiecare caz, dar merită discutate cu notarul.

• Termen de valabilitate scurt, legat de durata estimată a vânzării.
• Interdicția contractului cu sine însuși: mandatarul nu poate cumpăra el bunul, nici prin persoane apropiate, decât dacă permiți expres.
• Lipsa dreptului de substituire: mandatarul nu poate transmite procura altcuiva.
• Obligația de a-ți trimite copii ale actelor semnate și dovada încasării prețului.
• Cumpărătorul nominalizat, dacă vânzarea este deja negociată.

Atenție: Dacă după ce ai dat procura te răzgândești, revoc-o la notar și anunță mandatarul. Revocarea se înregistrează în registrul notarial al procurilor (RNNEPR) și poate fi văzută de notarul care ar urma să autentifice vânzarea; procedura este în Revocarea procurii: cum anulezi un mandat dat la notar.

Cum este folosită procura la semnarea vânzării

Ziua semnării decurge, pentru mandatar, aproape la fel ca pentru un proprietar prezent. Diferența este că notarul face câteva verificări în plus.

1. Mandatarul prezintă originalul procurii sau un duplicat, plus actul lui de identitate.
2. Notarul verifică în RNNEPR dacă procura nu a fost revocată.
3. Notarul verifică dacă actul se încadrează în limite: bun, preț, cumpărător, modalitate de plată.
4. Notarul verifică restul actelor: carte funciară, certificat fiscal, adeverințe, situația soțului.
5. Se semnează contractul, iar procura rămâne de regulă la dosarul actului, în original sau în copie legalizată.

Etapele complete ale vânzării sunt descrise în ghidul vânzării-cumpărării la notar.

Din perspectiva cumpărătorului

Dacă ești cumpărător și vânzătorul e reprezentat, cere din timp o copie a procurii și trimite-o notarului care va autentifica actul. El îți poate spune dinainte dacă procura e suficientă, ca să nu descoperi problema în ziua semnării.

Greșeli care fac procura inutilizabilă

Cele mai multe amânări vin din greșeli mici, care puteau fi evitate la redactare.

• Date greșite ale imobilului: un număr cadastral inversat, un apartament greșit, o suprafață diferită.
• Lipsa puterii de a încasa prețul, atunci când cumpărătorul plătește la semnare.
• Lipsa puterii de a semna declarațiile cerute de notar.
• Procura dată de un singur soț, pentru un bun comun.
• Procura expirată sau dată pentru un preț minim pe care piața nu îl mai susține.
• Procura din străinătate fără apostilă sau traducere legalizată.

Ce iei cu tine din acest ghid

Procura pentru vânzarea unui imobil este specială și autentică. Ea identifică bunul prin adresă, carte funciară și număr cadastral, stabilește prețul minim și modul de plată, enumeră actele accesorii pe care le poate face mandatarul și are un termen. Când imobilul este bun comun sau are coproprietari, fiecare titular trebuie să consimtă.

De reținut:

• cere preț minim și plata direct în contul tău;
• enumeră puterile accesorii: certificate, declarații, taxe, predarea bunului;
• nu acorda drept de substituire și nu permite contractul cu sine însuși fără motiv;
• verifică dinainte, cu notarul care va autentifica vânzarea, dacă procura e suficientă;
• legislația și practica se pot schimba, iar pentru cazul tău concret consultă un notar sau un avocat.