Adeverința de la asociația de proprietari este documentul prin care asociația confirmă situația plăților unui proprietar de apartament: dacă a achitat cotele de întreținere, contribuțiile la fondul de reparații și eventualele penalități. La vânzarea unui apartament dintr-un bloc cu asociație, legea care reglementează asociațiile de proprietari îi cere vânzătorului să prezinte această adeverință, iar notarul o verifică înainte de autentificare.
Rostul ei este practic: cumpărătorul nu trebuie să se trezească, după mutare, cu datoriile fostului proprietar la întreținere, iar ceilalți locatari nu trebuie să suporte restanțele unui apartament vândut. Ghidul de mai jos explică ce cuprinde adeverința, cine o semnează, când o ceri și ce faci în situațiile mai puțin obișnuite, de la blocul fără asociație la ultima listă de plată neafișată. Informațiile sunt generale; pentru un caz cu datorii contestate sau cu o asociație care refuză eliberarea, discută cu notarul sau cu un avocat.
Ce cuprinde adeverința asociației
Adeverința cuprinde identificarea apartamentului și a proprietarului și situația plăților acestuia către asociație la o anumită dată. Nu există un formular unic la nivel național, dar conținutul este, în mare, același.
Informațiile obișnuite
- denumirea asociației de proprietari și datele ei de identificare;
- adresa apartamentului: bloc, scară, etaj, număr;
- numele proprietarului înscris în evidențele asociației;
- luna până la care sunt achitate cotele de întreținere;
- mențiunea că nu există datorii sau, dimpotrivă, suma restantă și din ce provine;
- eventuale contribuții la fondul de reparații sau la alte fonduri;
- data eliberării, semnăturile și ștampila asociației.
Cine o semnează
De regulă, adeverința este semnată de președintele asociației și de administrator, iar în unele asociații și de cenzor. Administratorul ține evidența plăților, iar președintele reprezintă asociația. O adeverință semnată doar de o persoană, fără ștampilă sau fără mențiunea clară a situației plăților, poate fi refuzată de notar.
| Element | De ce contează |
|---|---|
| Data eliberării | Arată cât de actuală este situația |
| Luna până la care s-a plătit | Stabilește ce mai rămâne de achitat până la predare |
| Mențiunea privind datoriile | Este informația pe care o caută notarul |
| Semnăturile și ștampila | Dovedesc că documentul vine de la asociație |
| Datele apartamentului | Leagă adeverința de bunul vândut |
De ce o cere notarul
Notarul cere adeverința pentru că legea privind asociațiile de proprietari condiționează înstrăinarea apartamentului de clarificarea datoriilor către asociație. Scopul este ca obligațiile acumulate de vânzător să nu rămână neachitate după ce el pleacă din bloc.
Adeverința face parte din dosarul obișnuit de vânzare, alături de titlul de proprietate, certificatul fiscal și certificatul energetic. Lista completă este în Actele pentru vânzarea unui apartament: listă de verificare, iar logica generală a documentelor la notar în Documentele necesare la notar: ghid complet pe tipuri de acte.
La ce acte se cere
- vânzarea-cumpărarea apartamentului;
- donația apartamentului, chiar și între rude;
- schimbul de locuințe;
- alte acte prin care proprietatea apartamentului trece la altă persoană, cum ar fi contractul de întreținere.
La o ipotecă sau la o procură, adeverința nu este de regulă necesară, pentru că proprietatea nu se transmite.
Sfat: Anunță administratorul cu câteva zile înainte că ai nevoie de adeverință pentru notar. Mulți administratori au program redus sau lucrează pentru mai multe asociații și nu o pot elibera pe loc.
Când o ceri și cât timp e bună
Adeverința se cere cu puține zile înainte de semnare, după ce data programării la notar este confirmată. Ea reflectă situația plăților la o anumită dată, iar o adeverință veche nu mai spune nimic despre lunile care au trecut între timp.
Notarii acceptă, în practică, adeverințe recente, emise aproape de data semnării. Nu există o regulă unică pe care să o poți aplica peste tot, așa că întreabă biroul notarial ce vechime acceptă. Dacă semnarea se amână cu câteva săptămâni, pregătește-te să ceri o adeverință nouă.
| Moment | Ce faci |
|---|---|
| După semnarea antecontractului | Verifici cu administratorul dacă ai restanțe |
| Cu o săptămână înainte | Plătești restanțele și anunți administratorul |
| Cu câteva zile înainte | Ridici adeverința semnată și ștampilată |
| La semnare | O predai notarului în original |
| La predarea cheilor | Citiți împreună contoarele și stabiliți ultimele consumuri |
Ce faci dacă ai restanțe
Cea mai simplă soluție, dacă ai restanțe la întreținere, este să le plătești înainte de a cere adeverința, astfel încât documentul să arate că nu există datorii. Este și varianta care creează cele mai puține discuții cu cumpărătorul.
Variante practicate
Dacă nu poți plăti restanța înainte de semnare, există câteva variante, care se discută obligatoriu cu notarul, pentru că nu toate sunt potrivite în orice situație:
- Plata din preț: o parte din preț se folosește la semnare pentru stingerea datoriei, iar asociația confirmă încasarea.
- Preluarea de către cumpărător: cumpărătorul acceptă expres, în contract, să plătească restanța, de obicei cu scăderea corespunzătoare a prețului.
- Amânarea semnării: până când restanța este plătită și adeverința actualizată.
Notarul îți spune ce variantă este acceptabilă și cum se consemnează în contract. Dacă există un antecontract, merită să prevezi de la început cine se ocupă de restanțe; vezi Antecontractul de vânzare-cumpărare: ce conține și ce rol are.
Datoriile contestate
Uneori vânzătorul nu este de acord cu suma din evidențele asociației, de exemplu din cauza unor penalități sau a unei repartizări pe care o consideră greșită. Disputa nu se rezolvă la notar. Clarifică situația cu asociația înainte de vânzare, iar dacă nu ajungeți la o înțelegere, cere sfatul unui avocat.
Atenție: Nu semna un contract care spune că nu există datorii la asociație dacă știi că există. Declarațiile neadevărate din actul autentic pot avea consecințe juridice și pot duce la litigii cu cumpărătorul.
Ultima lună și fondul de rulment
Două probleme practice apar aproape la fiecare vânzare: consumurile din ultima lună, pentru care lista de plată nu s-a afișat încă, și fondul de rulment plătit de vânzător la mutarea în bloc.
Consumurile din ultima lună
Lista de plată se întocmește de obicei după încheierea lunii, așa că la semnare vânzătorul nu știe exact cât datorează pentru luna curentă. În practică, părțile convin una dintre variante:
- vânzătorul plătește un avans estimat și regularizează ulterior;
- părțile citesc contoarele la predarea cheilor, iar consumurile se împart după acea dată;
- contractul stabilește că vânzătorul suportă cheltuielile până la data predării.
Fondul de rulment
Fondul de rulment este suma plătită de fiecare proprietar pentru ca asociația să poată achita facturile înainte de încasarea întreținerii. La vânzare, în practică, el fie se restituie vânzătorului de asociație, fie cumpărătorul îl plătește direct vânzătorului și preia astfel poziția lui. Verifică regulile asociației și scrie înțelegerea în contract sau într-un proces-verbal.
Fondul de reparații
Contribuțiile la fondul de reparații sunt destinate lucrărilor la părțile comune ale blocului. Dacă asociația a votat o lucrare mare, de exemplu reabilitarea termică, întreabă ce rate mai sunt de plătit și cine le suportă după vânzare.
Situații speciale
Nu toate apartamentele sunt în blocuri cu asociații funcționale. Câteva cazuri des întâlnite:
Blocul nu are asociație
Dacă blocul nu are asociație de proprietari, adeverința nu poate fi eliberată. Notarul poate cere, în schimb, o declarație pe propria răspundere a vânzătorului privind inexistența asociației sau a datoriilor. Ce rol are o asemenea declarație afli din Declarația pe propria răspundere la notar: când se cere.
Casa sau vila
La vânzarea unei case individuale, nu există asociație, deci nici adeverință. La o vilă cu mai multe apartamente și spații comune, situația depinde de modul în care proprietarii și-au organizat administrarea.
Asociația nu eliberează adeverința
Asociația are obligația să elibereze adeverința la cerere, într-un termen rezonabil prevăzut de reglementări. Dacă administratorul întârzie sau refuză fără motiv, poți face o cerere scrisă, înregistrată, iar ulterior te poți adresa compartimentului din primărie care se ocupă de asociațiile de proprietari.
Apartamentul este închiriat
Dacă apartamentul a fost închiriat, chiriașul a plătit poate întreținerea direct la asociație, dar față de asociație răspunde tot proprietarul. Verifică deci dacă chiriașul a achitat ultimele liste de plată înainte să ceri adeverința. Orice restanță lăsată de chiriaș apare pe numele tău și trebuie stinsă înainte de vânzare; o recuperezi apoi de la chiriaș, potrivit contractului de închiriere.
Vânzătorul este moștenitor
Dacă apartamentul a fost moștenit, restanțele defunctului către asociație fac parte din pasivul moștenirii. Moștenitorii le plătesc înainte de vânzare, iar adeverința se eliberează pe numele lor, după ce asociația actualizează evidențele.
Legătura cu celelalte documente de vânzare
Adeverința asociației se obține în aceeași fereastră de timp cu certificatul fiscal, pentru că ambele au valabilitate scurtă. Organizează-le împreună: plătești impozitul și întreținerea în aceeași săptămână, apoi ceri ambele documente. Despre certificatul fiscal, vezi Certificatul de atestare fiscală la notar: rol și obținere, iar pentru calendarul complet al zilei de semnare, Programarea la notar: cum te pregătești ca să nu amâni actul.
La donația unui apartament, adeverința se cere la fel; lista completă de acte este în Actele pentru donația unui imobil: listă de verificare. Toate etapele vânzării sunt explicate în Vânzarea-cumpărarea la notar: ghid complet al procedurii.
Recapitulare: adeverința în câteva idei
Adeverința asociației de proprietari este dovada că apartamentul nu lasă în urmă datorii la întreținere. O ceri cu puține zile înainte de semnare, după ce ai plătit restanțele, o verifici să fie semnată și ștampilată și o predai notarului în original. Ultimele consumuri și fondul de rulment se stabilesc prin înțelegere scrisă între vânzător și cumpărător.
De reținut:
- se cere la vânzarea, donația sau schimbul unui apartament din bloc cu asociație;
- o semnează reprezentanții asociației, de obicei președintele și administratorul;
- restanțele se plătesc înainte sau se stabilesc clar în contract, cu acordul notarului;
- fără asociație, notarul poate cere o declarație pe propria răspundere;
- pentru datorii contestate, clarifică situația înainte de vânzare, eventual cu un avocat.
Întrebări frecvente
Cine eliberează adeverința pentru vânzarea apartamentului?
Asociația de proprietari, prin administrator și președinte. Adeverința poartă semnăturile lor și ștampila asociației.
Este nevoie de adeverința asociației la donația apartamentului?
Da, de regulă se cere la orice înstrăinare a apartamentului, inclusiv la donație. Confirmă cu notarul înainte de programare.
Ce fac dacă blocul nu are asociație de proprietari?
Notarul poate accepta o declarație pe propria răspundere a vânzătorului. Întreabă biroul notarial ce formulare cere.
Cumpărătorul poate prelua datoriile la întreținere?
În anumite condiții, părțile pot conveni expres acest lucru în contract, cu explicațiile notarului. Varianta cea mai simplă rămâne plata restanțelor înainte de semnare.
Cât de recentă trebuie să fie adeverința?
Trebuie să fie emisă aproape de data semnării, ca să reflecte situația actuală. Vechimea acceptată o confirmă biroul notarial.
