Actele pentru donația unui imobil: listă de verificare

Pentru donația unui imobil ai nevoie, în esență, de trei seturi de documente: actele donatorului, care dovedesc că bunul este al lui și nu are datorii, actele donatarului, care îl identifică, și actele de stare civilă care arată relația dintre ei. Primul set seamănă mult cu dosarul de la o vânzare, al doilea este scurt, iar al treilea contează mai ales pentru regimul fiscal al donației.

Donația unui imobil se încheie obligatoriu în formă autentică, la notar, iar fără documentele corecte actul nu poate fi semnat. Lista de mai jos este o listă de verificare organizată pe roluri, cu explicații despre motivul pentru care se cere fiecare document și despre situațiile care cer acte în plus: donatarul minor, donatorul în vârstă, donația cu rezervarea uzufructului. Procedura propriu-zisă, de la discuția cu notarul la înscrierea în cartea funciară, este descrisă în Donația unui imobil la notar: pași, condiții și efecte. Informațiile sunt generale, iar lista finală o stabilește notarul.

Lista donatorului

Donatorul este cel care dăruiește imobilul, deci el trebuie să dovedească proprietatea, situația familială și lipsa datoriilor legate de bun. Documentele uzuale:

1. actul de identitate valabil;
2. titlul de proprietate în original: contract, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească, titlu emis în baza legilor fondului funciar;
3. certificatul de căsătorie, dacă este căsătorit, sau actele care arată încetarea căsătoriei;
4. documentația cadastrală, dacă imobilul nu are număr cadastral;
5. certificatul de atestare fiscală de la primăria localității în care se află imobilul;
6. adeverința asociației de proprietari, dacă donează un apartament dintr-un bloc cu asociație;
7. actele de stare civilă care dovedesc rudenia cu donatarul.

De ce se cer certificatul fiscal și adeverința

Donația este un act de înstrăinare, ca și vânzarea, deci aceleași reguli privind plata impozitelor locale și a cotelor de întreținere se aplică și aici. Detalii despre fiecare document găsești în Certificatul de atestare fiscală la notar: rol și obținere și în Adeverința de la asociația de proprietari la vânzare. Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl obține notarul, cum se explică în Extrasul de carte funciară pentru autentificare: rol și scop.

Soțul donatorului

Dacă imobilul este bun comun, donația o fac ambii soți sau unul dintre ei cu acordul expres al celuilalt, dat în formă autentică. Dacă imobilul este bun propriu al donatorului, dar este locuința familiei, legea cere, de regulă, și consimțământul celuilalt soț. Prin urmare, la donatorii căsătoriți, notarul va cere aproape întotdeauna prezența sau acordul ambilor soți.

Sfat: Dacă soțul donatorului nu poate veni la semnare, consimțământul lui se poate da printr-o declarație autentică dată anterior sau printr-o procură. Întreabă notarul ce formulare trebuie să conțină.

Lista donatarului

Donatarul este cel care primește imobilul, iar documentele cerute de la el sunt puține, dar trebuie să fie corecte.

• actul de identitate valabil;
• certificatul de căsătorie, dacă este căsătorit, ca notarul să stabilească regimul bunului primit;
• convenția matrimonială, dacă soții au ales alt regim decât comunitatea legală;
• procura, dacă nu poate fi prezent și acceptă donația printr-un mandatar.

Bunul primit prin donație și căsătoria donatarului

Ca regulă, bunul primit prin donație de unul dintre soți este bun propriu al acestuia, nu bun comun, cu excepția cazului în care donatorul a prevăzut expres altfel. Dacă părinții vor ca imobilul să intre în proprietatea comună a copilului și a soțului acestuia, trebuie să o spună clar în contract, iar notarul îi va întreba acest lucru.

Acceptarea donației

Donația produce efecte doar dacă donatarul o acceptă. De obicei, acceptarea se face în același act, prin semnătura donatarului. Dacă donatarul acceptă ulterior, printr-un act separat, acesta trebuie să fie tot autentic, iar acceptarea se comunică donatorului.

Dovada rudeniei și de ce contează

Actele de stare civilă care arată relația dintre donator și donatar contează pentru că regulile fiscale tratează diferit donațiile între rude apropiate și soți, pe de o parte, și cele între persoane fără legătură de rudenie sau cu rudenie mai îndepărtată, pe de altă parte. În funcție de această relație, la donație se poate datora sau nu un impozit, pe care notarul îl calculează și îl reține.

Gradele de rudenie și actele care le dovedesc

Gradul de rudenie se calculează după numărul de nașteri dintre cele două persoane: în linie dreaptă se numără generațiile, iar în linie colaterală se urcă la ascendentul comun și se coboară la cealaltă persoană.

Pentru numele schimbate prin căsătorie, aduci și certificatele de căsătorie, ca legătura dintre acte să fie clară. Care relații sunt scutite de impozit și în ce condiții se stabilește prin Codul fiscal, care se modifică; cere confirmarea notarului sau informează-te la ANAF.

Important: Nu presupune că donația către nepot sau către nora ta are același regim fiscal ca donația către copil. Relația exactă și actele care o dovedesc pot schimba calculul.

Situațiile care cer documente suplimentare

Lista de bază acoperă donația obișnuită între adulți. Câteva situații frecvente cer acte sau formalități în plus.

Donatarul este minor

Un copil poate primi o donație, dar o acceptă prin reprezentanții legali, dacă are sub 14 ani, sau personal, cu încuviințarea lor, dacă are între 14 și 18 ani. Se aduc certificatul de naștere sau actul de identitate al copilului și actele părinților. Când donatorul este chiar unul dintre părinți, pot apărea interese contrare între părinte și copil, iar legea poate cere formalități speciale, cum ar fi numirea unui curator. Notarul îți spune dacă este cazul.

Donatorul este în vârstă sau bolnav

Notarul verifică întotdeauna dacă donatorul înțelege ce semnează. La persoanele foarte în vârstă sau cu probleme de sănătate, unii notari recomandă un certificat medical care atestă discernământul la data semnării. El nu este cerut în orice caz, dar poate preveni contestarea donației de către alți moștenitori, după decesul donatorului.

Donația cu rezervarea uzufructului

Dacă donatorul vrea să locuiască în continuare în casă sau să încaseze chiria, poate dona doar nuda proprietate și își poate păstra uzufructul. Documentele sunt aceleași, dar contractul cuprinde clauze suplimentare. Mecanismul este explicat în Donația cu rezervarea uzufructului: cum funcționează.

Donatorul sau donatarul este în străinătate

Partea aflată în străinătate poate semna printr-o procură autentică, dată la consulat sau la un notar străin, cu apostilă și traducere autorizată. Procura trebuie să cuprindă datele exacte ale imobilului și dreptul de a dona sau de a accepta donația.

Imobilul este ipotecat

Un imobil ipotecat poate fi donat, dar ipoteca rămâne, iar banca poate avea propriile cerințe. Aduci contractul de credit și, după caz, acordul băncii.

Ce verifică notarul înainte de semnare

Pe lângă documente, notarul face câteva verificări proprii, pe care nu trebuie să le pregătești tu, dar e bine să le cunoști:

1. consultă cartea funciară prin extrasul pentru autentificare;
2. verifică identitatea și capacitatea părților;
3. calculează onorariul, eventualul impozit și taxele de carte funciară;
4. consemnează în registrul notarial al liberalităților donația încheiată;
5. după semnare, trimite cererea de înscriere a donatarului în cartea funciară.

Pentru calculul onorariului, vezi Onorariul notarial: cum se calculează și ce include. Sumele concrete le afli de la biroul notarial, pe baza valorii imobilului.

Cum se leagă actele de efectele viitoare ale donației

Documentele strânse pentru donație contează și peste ani, nu doar la semnare. Câteva motive:

• la succesiunea donatorului, ceilalți moștenitori pot cere raportul donației; explicațiile sunt în Raportul donațiilor la succesiune: ce înseamnă pentru frați;
• donația poate fi redusă dacă depășește partea de care donatorul putea dispune liber;
• donația poate fi revocată în cazurile limitate prevăzute de lege, explicate în Revocarea donației: cazurile prevăzute de Codul civil;
• clauzele privind regimul bunului contează la un eventual divorț al donatarului.

Păstrează exemplarul contractului și copiile actelor de stare civilă folosite, pentru că pot fi utile mai târziu. Ghidul general al documentelor la notar este Documentele necesare la notar: ghid complet pe tipuri de acte.

Lista de verificare completă

Înainte de programare, bifează:

1. actele de identitate valabile ale tuturor celor care semnează, verificate după regulile din Actele de identitate la notar: ce se acceptă și ce nu;
2. titlul de proprietate în original;
3. documentația cadastrală, dacă imobilul nu are număr cadastral;
4. certificatul fiscal, obținut după fixarea datei;
5. adeverința asociației, la apartamente;
6. certificatele de naștere și căsătorie care dovedesc rudenia;
7. acordul soțului donatorului;
8. procurile, pentru părțile absente;
9. actele minorului și ale reprezentanților lui, dacă e cazul.

Dacă imobilul nu are cadastru, începe cu această etapă, pentru că durează cel mai mult; vezi Documentația cadastrală: când o cere notarul și de ce.

Ce să reții despre actele de donație

Dosarul pentru donația unui imobil seamănă cu cel de la vânzare în privința bunului, dar adaugă un element important: dovada relației dintre donator și donatar. De ea depinde regimul fiscal, iar clauzele contractului influențează succesiunea și eventualul divorț al donatarului.

Pe scurt:

• donatorul dovedește proprietatea, situația familială și lipsa datoriilor;
• donatarul se identifică și acceptă donația, de regulă în același act;
• actele de stare civilă dovedesc gradul de rudenie;
• minorii, donatorii vârstnici și uzufructul cer atenție suplimentară;
• pentru impozit și pentru cazul tău concret, întreabă notarul sau un avocat.