Mulți părinți aleg să le dea copiilor locuința încă din timpul vieții, în loc să lase totul pe seama unei moșteniri viitoare. Instrumentul juridic pentru asta este donația, un contract prin care o persoană, numită donator, transferă gratuit un bun altei persoane, numită donatar. Când bunul este un imobil, contractul se încheie obligatoriu la notar, în formă autentică, altfel nu are nicio valoare.
Ghidul de mai jos explică pașii procedurii, condițiile pe care trebuie să le îndeplinească părțile, clauzele prin care donatorul se poate proteja, costurile și efectele pe termen lung, mai ales asupra succesiunii. Informațiile au caracter general și nu înlocuiesc discuția cu un notar public sau cu un avocat despre situația ta concretă.
Ce este donația și de ce cere formă autentică
Donația este contractul prin care donatorul transmite, fără contraprestație, proprietatea unui bun către donatar, care o acceptă. Este o liberalitate, adică un act prin care cineva dă fără să primească ceva în schimb, la fel ca legatul din testament, cu diferența că produce efecte imediat, nu după deces.
Legea cere ca donația să fie încheiată prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute. Motivul este protecția donatorului: renunțarea definitivă la un bun important trebuie făcută cu deplină cunoștință a efectelor, explicate de un notar. Excepțiile de la forma autentică privesc doar anumite bunuri mobile de valoare redusă și sunt descrise în Donația de bani: când e nevoie de formă autentică; pentru imobile nu există excepție.
Trăsăturile principale ale donației:
- contract, deci cere acordul ambelor părți: donatorul oferă, donatarul acceptă;
- gratuit, fără preț sau contraprestație echivalentă;
- irevocabil, în principiu: donatorul nu își poate lua bunul înapoi după bunul plac;
- cu efect imediat: proprietatea trece la donatar la data semnării actului.
Cine poate dona și cine poate primi
Donatorul trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu și să fie proprietarul bunului; donatarul trebuie să poată accepta, personal sau prin reprezentant. Condițiile par simple, dar câteva situații frecvente cer atenție.
Imobilul este bun comun al soților
Dacă imobilul a fost dobândit în timpul căsătoriei și este bun comun, donația se face cu acordul ambilor soți. Unul dintre ei nu poate dona singur un bun comun, chiar dacă figurează singur în actul de cumpărare.
Donatarul este minor
Un minor poate primi o donație, dar acceptarea se face prin reprezentantul legal sau cu încuviințarea acestuia, în funcție de vârstă. Dacă donatorul este chiar părintele, pot fi necesare formalități suplimentare, cum ar fi numirea unui curator special sau încuviințarea instanței de tutelă, ca să se evite conflictul de interese. Notarul îți spune ce se aplică în cazul tău.
Donatorul este în vârstă sau bolnav
Capacitatea donatorului se apreciază la data semnării. La persoanele vârstnice sau cu probleme de sănătate, notarul poate cere un document medical privind discernământul, pentru a reduce riscul unei contestații din partea altor moștenitori.
Pașii donației la notar
Procedura seamănă cu cea a unei vânzări-cumpărări, cu diferența că nu există preț. Pașii obișnuiți sunt următorii:
- Discuția preliminară cu notarul: stabilești ce imobil se donează, cui și cu ce clauze, iar notarul îți spune lista de documente.
- Strângerea documentelor: actul de proprietate, documentația cadastrală, certificatul de atestare fiscală și celelalte acte cerute.
- Verificările notarului: cere extrasul de carte funciară pentru autentificare, care arată situația juridică a imobilului și îl „blochează” pentru alte acte pe durata procedurii, așa cum se explică în Extrasul de carte funciară pentru autentificare: rol și scop.
- Redactarea contractului, cu identificarea părților și a imobilului, clauzele convenite și acceptarea donatarului.
- Semnarea de către donator și donatar și emiterea încheierii de autentificare.
- Plata taxelor și a impozitului, dacă este datorat, încasat de notar.
- Înscrierea în cartea funciară, pe care notarul o solicită, de regulă, din oficiu.
Acceptarea donației poate fi făcută și printr-un act separat, ulterior, dar tot în formă autentică. În acest caz, contractul se încheie abia când donatorul află de acceptare, iar până atunci el poate retrage oferta.
Documentele necesare
Lista exactă depinde de imobil și de situația părților, dar nucleul ei este aproape mereu același. Tabelul de mai jos îl prezintă pe scurt; lista completă de verificare este în Actele pentru donația unui imobil: listă de verificare.
| Document | Cine îl aduce | Rol |
|---|---|---|
| Acte de identitate valabile | donator și donatar | identificarea părților |
| Titlul de proprietate (contract, certificat de moștenitor, hotărâre) | donatorul | dovada dreptului donatorului |
| Documentația cadastrală și extrasul de carte funciară | donatorul sau notarul | identificarea imobilului și a sarcinilor |
| Certificatul de atestare fiscală | donatorul | dovada că impozitele locale sunt plătite |
| Adeverința de la asociația de proprietari, la apartamente | donatorul | situația cotelor de întreținere |
| Actele de stare civilă | ambele părți | dovada căsătoriei sau a rudeniei, relevantă pentru acord și impozit |
Despre certificatul fiscal, rolul lui și modul de obținere găsești detalii în Certificatul de atestare fiscală la notar: rol și obținere. Notarul poate cere și alte documente, în funcție de tipul imobilului: pentru un teren, de exemplu, contează categoria de folosință și eventualele construcții neînscrise, iar pentru o casă construită de donator, actele de recepție și de înscriere a construcției în cartea funciară. Dacă imobilul a fost moștenit și succesiunea nu a fost dezbătută, donația nu se poate face până nu se obține certificatul de moștenitor.
Sfat: Programează-te doar după ce ai toate documentele și ai verificat că numele, suprafețele și numerele cadastrale coincid în toate actele. Diferențele dintre actul vechi de proprietate și cartea funciară sunt cauza cea mai frecventă de amânare.
Costurile: onorariu, înscriere și impozit
Costul unei donații de imobil are trei componente, fiecare cu reguli proprii, pe care notarul ți le calculează înainte de semnare. Valorile se schimbă periodic, așa că cere o estimare pentru cazul tău.
- Onorariul notarial, stabilit potrivit normelor profesiei, în funcție de valoarea imobilului; mecanismul este explicat în Onorariul notarial: cum se calculează și ce include.
- Tariful de înscriere în cartea funciară, perceput de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.
- Impozitul pe venitul din transferul proprietății, reglementat de Codul fiscal și reținut de notar.
În privința impozitului, Codul fiscal prevede o regulă favorabilă familiei: donațiile între rude și afini până la gradul al treilea inclusiv, precum și între soți, sunt în general scutite. Donațiile către alte persoane sunt impozitate, după regulile din Codul fiscal. Cum se aplică impozitul la transferurile imobiliare și cum îl reține notarul este explicat în Impozitul pe transferul proprietății: cum îl reține notarul. Regulile fiscale se modifică relativ des, așa că verifică forma actuală cu notarul sau cu ANAF.
Clauzele prin care donatorul se poate proteja
Pentru că donația este irevocabilă, multe familii adaugă în contract clauze care îl protejează pe donator. Ele trebuie stabilite la semnare; adăugarea ulterioară cere acordul donatarului.
| Clauză | Ce face | Situație tipică |
|---|---|---|
| Rezervarea uzufructului | donatorul păstrează folosința și fructele bunului pe viață | părinții donează locuința, dar rămân să locuiască în ea |
| Rezervarea dreptului de abitație | donatorul păstrează dreptul de a locui | similar, cu drepturi mai restrânse |
| Interdicția de înstrăinare și grevare | donatarul nu poate vinde sau ipoteca imobilul o perioadă | protejarea locuinței donatorului |
| Sarcina | donatarul are o obligație, de exemplu întreținerea donatorului | îngrijirea părintelui în schimbul donației |
| Întoarcerea convențională | bunul revine donatorului dacă donatarul moare înaintea lui | evitarea trecerii bunului la familia donatarului |
Clauza de inalienabilitate este valabilă doar pentru o durată limitată prevăzută de lege și numai dacă există un interes serios și legitim. Rezervarea uzufructului, cea mai folosită clauză, este explicată detaliat în Donația cu rezervarea uzufructului: cum funcționează. Dacă scopul real este îngrijirea donatorului, compară donația cu sarcină cu contractul de întreținere, care are reguli dedicate.
Efectele donației pe termen lung
După semnare, donatarul devine proprietar, iar imobilul iese din patrimoniul donatorului. Câteva efecte merită cunoscute dinainte.
Bun propriu, nu bun comun
Un imobil primit prin donație în timpul căsătoriei devine, în regulă generală, bun propriu al donatarului, nu bun comun cu soțul acestuia, cu excepția cazului în care donatorul a prevăzut expres altfel. Regula îi protejează pe părinții care vor ca locuința să rămână copilului lor.
Irevocabilitatea și excepțiile ei
Donatorul nu poate cere bunul înapoi pentru că s-a răzgândit. Donația poate fi revocată doar în cazurile prevăzute de lege, cum ar fi ingratitudinea donatarului sau neexecutarea sarcinii, iar revocarea se pronunță de instanță. Situațiile sunt explicate în Revocarea donației: cazurile prevăzute de Codul civil.
Efectele la moștenire
Donația nu dispare din calcul la decesul donatorului. Ea poate fi supusă raportului, dacă donatarul este descendent sau soț și vine la moștenire alături de alții, și reducțiunii, dacă depășește partea de care donatorul putea dispune liber. Mecanismul este explicat în Raportul donațiilor la succesiune: ce înseamnă pentru frați, iar comparația cu transmiterea prin testament în ghidul despre testament.
Atenție: Nu deghiza o donație în vânzare cu un preț fictiv, pentru a evita impozitul sau pentru a ocoli drepturile altor moștenitori. Actul poate fi contestat, iar consecințele fiscale și civile pot fi mai grave decât costul donației reale.
Pe scurt despre donația unui imobil
Donația este calea prin care transmiți gratuit un imobil în timpul vieții, cu efect imediat, printr-un contract autentic la notar. Ea cere acordul ambelor părți, documentele imobilului în regulă și, atunci când este cazul, acordul soțului. Clauzele de uzufruct, abitație, inalienabilitate sau întoarcere convențională îl protejează pe donator, iar efectele asupra moștenirii trebuie anticipate.
De reținut:
- donația de imobil este valabilă numai în formă autentică, la notar;
- proprietatea trece la semnare și se înscrie apoi în cartea funciară;
- donațiile între soți și rude apropiate sunt, în general, scutite de impozit, după Codul fiscal;
- donația este irevocabilă, cu excepțiile limitate prevăzute de lege;
- la succesiune, donația poate intra în raport sau poate fi redusă.
Pentru că donația schimbă definitiv proprietatea și poate afecta alți moștenitori, discută dinainte cu un notar public sau cu un avocat, mai ales când familia este numeroasă sau există copii din relații diferite.
Întrebări frecvente
Pot dona apartamentul fără ca donatarul să fie prezent?
Donatarul trebuie să accepte, dar o poate face prin mandatar cu procură autentică sau printr-un act separat de acceptare, tot autentic. Fără acceptare, donația nu se încheie.
Pot dona un imobil care are credit ipotecar?
Da, în principiu, dar ipoteca rămâne pe imobil, iar contractul de credit poate cere acordul băncii. Discută cu banca și cu notarul înainte de semnare.
Pot să-mi iau înapoi apartamentul donat dacă mă răzgândesc?
Nu. Donația este irevocabilă, iar revocarea este posibilă doar pentru cauzele prevăzute de lege, prin instanță.
Imobilul donat copilului căsătorit devine și al soțului lui?
În regulă generală, nu. Bunul primit prin donație este bun propriu al donatarului, cu excepția cazului în care donatorul a prevăzut expres că devine comun.
Donația sau testamentul: ce e mai potrivit?
Depinde de scop. Donația transmite bunul imediat și definitiv, pe când testamentul produce efecte la deces și poate fi revocat oricând; un notar te poate ajuta să compari concret cele două variante.
