Mulți părinți vor ca locuința să ajungă la copii, dar fără să rămână fără acoperiș deasupra capului sau fără venitul unei chirii. Soluția pe care notarii o propun cel mai des în această situație este donația cu rezervarea uzufructului: părintele donează imobilul, dar își păstrează, pe viață, dreptul de a-l folosi și de a-i culege veniturile.
Pentru copil, donația înseamnă că devine proprietar de pe acum, chiar dacă nu poate folosi încă bunul. La decesul părintelui, uzufructul se stinge, iar copilul dobândește proprietatea deplină, fără să mai treacă imobilul prin succesiune. Mai jos afli cum funcționează mecanismul, ce drepturi și obligații are fiecare parte, când e mai potrivit dreptul de abitație și ce riscuri trebuie cântărite. Informațiile au caracter general; pentru situația ta, discută cu un notar public sau cu un avocat.
Ce înseamnă donația cu rezervarea uzufructului
Este o donație prin care donatorul transmite nuda proprietate a bunului și își păstrează uzufructul, adică dreptul de a folosi bunul și de a-i culege fructele, de regulă pe toată durata vieții. Dreptul de proprietate se „desface”, temporar, în două părți, ținute de persoane diferite.
| Atribut al proprietății | Ce înseamnă | Cine îl are după donație |
|---|---|---|
| Folosința (usus) | dreptul de a locui sau de a folosi bunul | donatorul, ca uzufructuar |
| Culegerea fructelor (fructus) | dreptul la chirii, recolte, alte venituri | donatorul, ca uzufructuar |
| Dispoziția (abusus) | dreptul de a înstrăina sau de a greva bunul | donatarul, ca nud proprietar, în limitele uzufructului |
Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, iar nuda proprietate este ce rămâne din proprietate după ce se desprinde uzufructul. Când uzufructul se stinge, cele două se reunesc, iar nudul proprietar devine proprietar deplin.
De ce aleg familiile această variantă
Donația cu rezervarea uzufructului răspunde unei nevoi foarte concrete: transmiterea casei către copii fără ca părinții să-și piardă siguranța locuinței. Avantajele principale sunt:
- părintele locuiește în continuare în casă sau o poate închiria, încasând chiria;
- copilul devine proprietar de pe acum, iar dreptul lui este înscris în cartea funciară;
- la deces, imobilul nu mai intră în succesiune, deci nu mai e nevoie de dezbaterea lui pentru acel bun;
- părintele are o protecție juridică reală, opozabilă și unui eventual cumpărător al nudei proprietăți.
Există și dezavantaje, pe care trebuie să le cântărești:
- părintele nu mai poate vinde imobilul singur, de exemplu ca să se mute într-o locuință mai mică;
- donația este irevocabilă, cu excepțiile limitate prevăzute de lege;
- donația contează la succesiune, prin raport și reducțiune, față de ceilalți copii.
Procedura generală a donației imobiliare, cu documente și costuri, este descrisă în Donația unui imobil la notar: pași, condiții și efecte.
Cum se face la notar
Donația cu rezervarea uzufructului se încheie în formă autentică, la fel ca orice donație de imobil, cu o clauză specială privind uzufructul. Pașii sunt următorii:
- Stabilești cu notarul conținutul: cine donează, cui, dacă uzufructul se rezervă pentru unul sau pentru ambii părinți și cu ce clauze suplimentare.
- Pregătești documentele imobilului și ale părților, enumerate în Actele pentru donația unui imobil: listă de verificare.
- Notarul verifică situația juridică a imobilului prin extrasul de carte funciară pentru autentificare.
- Se semnează contractul, care cuprinde transmiterea nudei proprietăți și rezervarea uzufructului viager.
- Se înscriu în cartea funciară ambele drepturi: nuda proprietate pe numele donatarului și uzufructul pe numele donatorului.
Uzufructul pentru ambii părinți
Când părinții sunt căsătoriți și donează un bun comun, ei pot rezerva uzufructul pentru amândoi, cu clauza că, la decesul unuia, uzufructul continuă integral în favoarea celuilalt. Formularea acestei clauze este esențială și trebuie discutată cu notarul, ca părintele rămas în viață să nu rămână doar cu o parte din folosință.
Sfat: Dacă vrei să te protejezi și mai mult, poți adăuga o interdicție temporară de înstrăinare și grevare, ca nuda proprietate să nu poată fi vândută sau ipotecată fără acordul tău, precum și o clauză de întoarcere convențională pentru cazul în care copilul ar muri înaintea ta.
Drepturile și obligațiile uzufructuarului
Uzufructuarul folosește bunul ca un proprietar, dar trebuie să-i păstreze substanța. Codul civil împarte obligațiile între uzufructuar și nudul proprietar, iar contractul poate detalia această împărțire.
| Aspect | Uzufructuarul (donatorul) | Nudul proprietar (donatarul) |
|---|---|---|
| Locuirea în imobil | da | nu, cât durează uzufructul |
| Închirierea și încasarea chiriei | da | nu |
| Reparațiile de întreținere curentă | da | nu |
| Reparațiile mari (structură, acoperiș, ziduri portante) | nu, în principiu | da |
| Utilitățile și cheltuielile de folosință | da | nu |
| Impozitul local pe clădire | în general, uzufructuarul | nu, în general |
| Vânzarea bunului | nu | poate vinde doar nuda proprietate |
În principiu, uzufructuarul trebuie să întocmească un inventar al bunurilor și să ofere o garanție, dar donatorul care își rezervă uzufructul este, de regulă, scutit de garanție, iar părțile pot reglementa inventarul în contract. Regulile fiscale privind impozitul local se pot schimba, așa că verifică situația la direcția de taxe și impozite locale.
Ce poate și ce nu poate face nudul proprietar
Nudul proprietar este proprietarul bunului, dar dreptul lui este „gol” de folosință până la stingerea uzufructului. El poate face acte de dispoziție, însă acestea nu pot afecta drepturile uzufructuarului.
Concret, nudul proprietar:
- poate vinde nuda proprietate, iar cumpărătorul o dobândește grevată de uzufruct; formalitățile sunt asemănătoare cu cele descrise în Vânzarea-cumpărarea la notar: ghid complet al procedurii;
- poate ipoteca nuda proprietate, deși băncile acceptă rar astfel de garanții; detalii despre ipotecă găsești în Ipoteca la notar: cum se constituie și cum se radiază;
- nu poate locui în imobil și nu poate încasa chiria fără acordul uzufructuarului;
- nu poate împiedica folosința uzufructuarului și nu poate face modificări care o afectează;
- are dreptul să verifice că bunul nu este degradat și să ceară măsuri dacă uzufructuarul abuzează.
Uzufruct sau drept de abitație
Uneori, în locul uzufructului, părinții își rezervă doar dreptul de abitație, adică dreptul de a locui în imobil împreună cu familia. Diferențele contează mai ales dacă părintele s-ar putea muta mai târziu.
| Criteriu | Uzufruct | Drept de abitație |
|---|---|---|
| Locuirea în imobil | da | da |
| Închirierea către terți | da | nu |
| Încasarea veniturilor | da | nu |
| Cedarea dreptului către altcineva | posibilă, în condițiile legii | nu |
| Potrivit pentru | părinți care vor și venit, nu doar locuință | părinți care vor doar siguranța locuinței |
Dacă părintele se mută, de exemplu la un copil sau într-un cămin, uzufructul îi permite să închirieze locuința și să folosească chiria pentru cheltuielile proprii. Abitația nu oferă această flexibilitate.
Când se stinge uzufructul
Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice nu poate dura mai mult decât viața acesteia. La stingerea lui, nudul proprietar devine automat proprietar deplin, fără să fie nevoie de o succesiune pentru acel bun.
Uzufructul se stinge, în principal, prin:
- decesul uzufructuarului, cazul cel mai frecvent;
- expirarea termenului, dacă a fost constituit pe durată determinată;
- renunțarea uzufructuarului, făcută în formă autentică;
- consolidarea, când uzufructul și nuda proprietate ajung la aceeași persoană;
- pieirea totală a bunului;
- neexercitarea lui timp îndelungat, în termenul prevăzut de lege, sau abuzul de folosință, constatat de instanță.
După decesul uzufructuarului, nudul proprietar cere radierea uzufructului din cartea funciară la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, pe baza certificatului de deces. Este o formalitate simplă, dar importantă, fără de care imobilul nu poate fi vândut liber.
Efectele la succesiune și cele fiscale
Imobilul donat cu rezervarea uzufructului nu mai face parte din moștenirea donatorului, dar donația nu dispare din calcul. Ca orice donație, ea poate fi supusă raportului, dacă donatarul este copil sau soț și moștenește alături de alți descendenți, și reducțiunii, dacă încalcă rezerva celorlalți moștenitori. Explicațiile sunt în Raportul donațiilor la succesiune: ce înseamnă pentru frați, iar contextul general al liberalităților în ghidul despre testament.
În privința impozitului, donația cu rezervarea uzufructului urmează regulile donației imobiliare: transmiterea către rude apropiate și soț este, în general, scutită, iar în celelalte cazuri se aplică impozitul pe transfer, explicat în Impozitul pe transferul proprietății: cum îl reține notarul. Regulile fiscale se schimbă, așa că verifică varianta actuală cu notarul.
Riscuri și alternative
Donația cu rezervarea uzufructului este o soluție echilibrată, dar nu potrivită oricui. Înainte de semnare, ia în calcul câteva scenarii:
- copilul moare înaintea părintelui: nuda proprietate trece la moștenitorii copilului, de exemplu la soțul acestuia, dacă nu există clauză de întoarcere convențională;
- creditorii copilului pot urmări nuda proprietate, chiar dacă nu pot afecta uzufructul;
- părintele are nevoie de bani pentru îngrijire: nu poate vinde casa, ci doar o poate închiria;
- relațiile se deteriorează: donația se poate revoca doar pentru cauzele legale, explicate în Revocarea donației: cazurile prevăzute de Codul civil.
Dacă scopul principal este ca părintele să fie îngrijit, merită comparată această variantă cu contractul de întreținere. Dacă părintele vrea să păstreze controlul total până la deces, un testament cu legat de uzufruct și nudă proprietate, descris în Legatul: universal, cu titlu universal și cu titlu particular, poate fi o alternativă revocabilă.
Atenție: Nu semna o donație doar pentru că „așa se face în familie”. Odată semnată, nu mai poți vinde casa sau schimba destinatarul. Discută variantele cu un notar sau cu un avocat și cântărește-le în funcție de vârstă, sănătate, venituri și relațiile dintre copii.
Ce iei cu tine din acest ghid
Donația cu rezervarea uzufructului îți permite să transmiți imobilul copiilor încă din timpul vieții, păstrând dreptul de a locui în el sau de a-l închiria. Copilul devine nud proprietar imediat și proprietar deplin la decesul tău, fără succesiune pentru acel bun, iar ambele drepturi sunt înscrise în cartea funciară.
De reținut:
- donatorul păstrează folosința și veniturile, donatarul primește nuda proprietate;
- întreținerea curentă revine uzufructuarului, reparațiile mari nudului proprietar;
- abitația dă doar dreptul de a locui, fără închiriere;
- la deces, uzufructul se stinge și se radiază din cartea funciară;
- donația contează la succesiune și poate fi completată cu clauze de protecție.
Legislația se poate modifica, iar această prezentare generală nu înlocuiește consultarea unui notar public sau a unui avocat.
Întrebări frecvente
Pot închiria apartamentul pe care l-am donat cu rezervarea uzufructului?
Da. Ca uzufructuar, ai dreptul să închiriezi locuința și să încasezi chiria, fără acordul nudului proprietar.
Copilul poate vinde casa cât timp trăiesc?
Poate vinde doar nuda proprietate, iar cumpărătorul trebuie să respecte uzufructul tău până la stingerea lui. O clauză de interdicție de înstrăinare poate limita și această posibilitate.
Ce trebuie făcut după decesul uzufructuarului?
Nudul proprietar cere radierea uzufructului din cartea funciară, pe baza certificatului de deces. Imobilul nu mai intră în succesiune.
Cine plătește reparația acoperișului?
În principiu, nudul proprietar, pentru că este o reparație mare. Uzufructuarul suportă întreținerea curentă și cheltuielile de folosință.
Pot renunța mai târziu la uzufruct în favoarea copilului?
Da, uzufructuarul poate renunța la uzufruct printr-un act autentic, după care se radiază din cartea funciară. Copilul devine astfel proprietar deplin.
