Vânzarea unui imobil cu uzufruct: ce poți vinde și ce rămâne

Vânzarea unui imobil cu uzufruct înseamnă, în mod obișnuit, vânzarea nudei proprietăți: cumpărătorul devine proprietar, dar nu poate intra în casă sau să o închirieze atâta timp cât persoana care are uzufructul îl păstrează. Acest lucru surprinde pe mulți cumpărători, care află abia la notar că „apartamentul de pe extras” nu se poate folosi imediat.

Uzufructul apare des după o donație cu rezervarea dreptului de a locui în continuare, după o succesiune în care soțul rămas în viață primește folosința locuinței sau printr-un act încheiat între membri ai familiei. Mai jos vezi ce înseamnă fiecare termen, cum se vinde și ce verifici ca să nu cumperi o proprietate pe care nu o poți folosi decenii. Textul este general; pentru cazul tău, discută cu notarul. Pașii unei vânzări obișnuite, la care se adaugă particularitățile uzufructului, sunt în ghidul vânzării-cumpărării la notar.

Ce este uzufructul și ce este nuda proprietate?

Uzufructul este dreptul de a folosi un bun al altcuiva și de a-i culege fructele, adică de a locui în el sau de a încasa chiria, fără a-l putea vinde. Nuda proprietate este ce rămâne proprietarului: dreptul de a dispune de bun, dar fără folosința lui.

Gândește-te la ele ca la două jumătăți ale aceluiași drept. Uzufructuarul are „ce se întâmplă acum” în casă; nudul proprietar are „ce se va întâmpla după”. Când uzufructul încetează, nudul proprietar devine proprietar deplin, fără alte formalități mari.

Cât durează uzufructul

Dacă este constituit în favoarea unei persoane fizice, uzufructul durează, de regulă, cât viața ei, dacă nu s-a stabilit un termen mai scurt. El se stinge și prin renunțarea uzufructuarului, prin împlinirea termenului sau când bunul dispare. Când dreptul e viager, perioada nu poate fi prevăzută, ceea ce afectează puternic prețul.

Cine poate vinde un imobil cu uzufruct înscris?

Nudul proprietar poate vinde oricând nuda proprietate, iar uzufructuarul nu trebuie să fie de acord pentru asta, deoarece dreptul lui nu se schimbă. Pentru a vinde proprietatea întreagă, adică un imobil liber, trebuie să semneze ambii.

Practic, există trei scenarii:

1. vinde doar nudul proprietar: cumpărătorul primește nuda proprietate, iar uzufructul continuă;
2. vinde doar uzufructuarul ceea ce are, adică dreptul de uzufruct, dar acesta nu poate fi cedat decât în condițiile legii și nu este un bun obișnuit de tranzacționat;
3. vând ambii împreună: nudul proprietar și uzufructuarul vând proprietatea deplină, iar prețul se împarte între ei prin înțelegere.

Tabelul compară variantele. Cea mai căutată este a treia, pentru că cumpărătorul primește locuința liberă.

Împărțirea banilor între cei doi este o chestiune de negociere: se ține cont de vârsta uzufructuarului și de valoarea pe care o are dreptul lui. În acte, notarul consemnează cum se împarte prețul.

Cum arată prețul unei nude proprietăți?

Prețul unei nude proprietăți este, în mod firesc, mai mic decât cel al proprietății depline, pentru că cumpărătorul așteaptă ani buni până poate folosi bunul. Cât de mic depinde de vârsta uzufructuarului, de starea imobilului și de ce spune actul.

Nu există o formulă universală. Uneori părțile se uită la ce ar putea aduce imobilul ca chirie sau la durata probabilă a uzufructului, alteori negociază pur și simplu. Dacă ești cumpărător, un preț foarte apropiat de cel al unei locuințe libere este un semnal de alarmă. Dacă ești vânzător, ține minte că notarul va calcula impozitul și onorariul pe baza valorii declarate și a valorilor de referință; detaliile fiscale sunt în materialul despre impozitul pe transferul proprietății.

Ce verifici înainte să cumperi un imobil cu uzufruct?

Verifici, înainte de orice plată, cartea funciară, identitatea și starea uzufructuarului, obligațiile care îl privesc și ce se întâmplă cu cheltuielile imobilului. Aceste patru lucruri te feresc de cele mai frecvente neplăceri.

Lista de bază arată așa:

• extrasul de carte funciară: uzufructul trebuie să fie înscris, cu numele titularului; vezi cum se citește în articolul despre extrasul de carte funciară;
• actul prin care s-a constituit uzufructul: o donație cu rezervă, un testament, un contract; află dacă are condiții speciale sau termen;
• cine plătește ce: uzufructuarul suportă de obicei cheltuielile obișnuite de întreținere, iar nudul proprietar reparațiile mari, dar actul poate stabili altfel;
• starea imobilului: dacă urmează lucrări majore, stabilește cine le face.

Sfat: discută cu uzufructuarul înainte de semnare. Un document bun nu înlocuiește o înțelegere clară despre cheltuieli, acces pentru verificări și momentul în care locuința se eliberează.

Cum se stinge uzufructul și ce faci după?

Uzufructul se stinge prin moartea uzufructuarului, prin renunțarea lui, prin expirarea termenului sau prin alte cauze prevăzute de lege. După stingere, nudul proprietar devine proprietar deplin, dar în cartea funciară trebuie radiat dreptul.

Pentru radiere sunt necesare, de obicei, certificatul de deces al uzufructuarului sau actul de renunțare, apoi o cerere la oficiul de cadastru. Dacă renunțarea se face în timpul vieții, ea se face în formă autentică, la notar. Procedura seamănă cu radierea altor sarcini, descrisă și în materialul despre ipotecă. Până la radiere, cartea funciară continuă să arate un drept care nu mai există, deci merită să nu amâni formalitatea, mai ales dacă vrei să vinzi.

Dacă imobilul a fost donat cu rezervarea dreptului, cum se întâmplă în multe familii, citește și donația cu rezervarea uzufructului, unde este explicat cum se naște dreptul.

Pe aceeași temă, citește și Vânzarea unui imobil al minorului: ce acte se cer.

Pe aceeași temă, citește și Servitutea de trecere: cum se constituie și ce înseamnă.