Cuprins 6 secțiuni
Vânzarea unui apartament moștenit se face în aceeași formă ca orice vânzare de imobil, dar cu pași în plus înainte de ziua de la notar: dovedești calitatea de moștenitor, îți înscrii dreptul în cartea funciară și te înțelegi cu ceilalți moștenitori. Dacă aceste etape sunt sărite, notarul nu poate autentifica vânzarea.
Apartamentele moștenite se vând frecvent, mai ales când moștenitorii locuiesc în alte orașe sau în străinătate și nu vor să păstreze bunul. Mulți se grăbesc să găsească cumpărător și află târziu că le lipsesc acte fără de care tranzacția nu merge; procedura de bază a vânzării este în ghidul vânzării-cumpărării la notar. Textul de mai jos îți arată ordinea corectă și punctele unde se pierde timp. Informațiile sunt generale; fiecare succesiune are particularități.
Ce trebuie să ai înainte de a vinde?
Înainte să vinzi, ai nevoie de certificatul de moștenitor și de înscrierea ta în cartea funciară ca proprietar. Fără ele, dreptul tău nu poate fi dovedit față de cumpărător și de notar.
Succesiunea se dezbate la notar și se încheie prin certificatul de moștenitor, document care arată cine sunt moștenitorii, ce cotă are fiecare și ce bunuri au fost moștenite. Dacă nu ai parcurs încă această procedură, citește ghidul succesiunii notariale. Dacă moștenirea s-a dezbătut de mult, dar imobilul nu a fost înscris, trebuie să ceri intabularea, iar situația seamănă cu cea din articolul despre imobilul neintabulat.
Certificatul și ce dovedește
Certificatul de moștenitor este actul care îți atestă calitatea de moștenitor și cota din bunuri. El nu te face singur proprietar în cartea funciară; pe baza lui se cere intabularea. Mai multe detalii sunt în materialul despre certificatul de moștenitor.
Cum te intabulezi ca moștenitor?
Te intabulezi depunând, direct sau prin notar, cererea de înscriere la oficiul de cadastru, împreună cu certificatul de moștenitor. După înscriere, apari în cartea funciară cu cota ta, iar vânzarea devine posibilă.
Pașii:
- obții certificatul de moștenitor de la notarul care a dezbătut succesiunea;
- verifici cartea funciară a apartamentului, ca să vezi cine apare acum ca proprietar;
- depui cererea de intabulare, cu certificatul și actele de identitate;
- plătești tariful de înscriere;
- ceri un extras nou după finalizare.
Ordinea contează: notarul nu vinde un apartament pe care nu îl vezi ca proprietar în registru. Pașii de după înscriere sunt asemănători celor din intabularea după cumpărare, deoarece mecanismul este același.
Ce faci dacă ai moștenit apartamentul împreună cu alți moștenitori?
Dacă ai moștenit împreună cu alții, ai cote-părți din apartament, iar vânzarea întregului apartament necesită acordul sau semnătura tuturor coproprietarilor. Nimeni nu poate vinde apartamentul întreg fără ceilalți.
Ai trei opțiuni uzuale:
| Opțiune | Cum funcționează | Când se potrivește |
|---|---|---|
| Vânzare comună | Toți moștenitorii semnează, iar prețul se împarte pe cote | Când toți vor să vândă |
| Partaj, apoi vânzare | Unul preia apartamentul și îi despăgubește pe ceilalți, apoi vinde | Când unul vrea să păstreze sau să preia bunul |
| Vânzarea cotei proprii | Fiecare își vinde partea | Când nu există acord, dar cota se poate vinde |
Dacă unul dintre moștenitori este în străinătate, el poate semna prin procură autentică; procura pentru vânzarea unui imobil trebuie să descrie clar apartamentul și condițiile. Pentru situația în care moștenitorii sunt dispersați, utilă este și explicația despre succesiunea cu moștenitori în străinătate. Când vânzarea cotei proprii e singura variantă, vezi vânzarea cotei-părți dintr-un imobil, inclusiv riscurile pentru cumpărător.
Ce acte ceri și ce cheltuieli apar la vânzare?
La vânzare ai nevoie de actele obișnuite ale unui apartament, la care se adaugă certificatul de moștenitor. Cheltuielile includ onorariul notarial, tarifele de înscriere și impozitul pe transferul proprietății, dacă este datorat.
Documentele frecvente:
- certificatul de moștenitor și extrasul de carte funciară cu numele moștenitorilor;
- certificatul de atestare fiscală, care arată că impozitele locale sunt plătite; vezi certificatul de atestare fiscală;
- adeverința de la asociația de proprietari, care arată că nu există datorii; detalii în adeverința de la asociația de proprietari;
- actele de identitate ale tuturor vânzătorilor;
- certificatul energetic și alte documente cerute de notar sau de cumpărător.
Dacă defunctul avea datorii la întreținere sau impozite, ele rămân pe apartament până sunt plătite, iar cumpărătorul va cere dovada achitării. Atenție și la datoriile moștenirii, explicate în materialul despre pasivul succesoral, pentru că acceptarea moștenirii include, în principiu, și obligațiile.
Cum se tratează impozitul la vânzarea unui bun moștenit?
Impozitul pe veniturile din transferul proprietății se calculează de notar la autentificare, pe baza valorii și a modului de dobândire. Regulile pentru bunurile moștenite diferă de cele pentru bunurile cumpărate, iar nivelul impozitului poate depinde de durata în care ai deținut imobilul.
Cum se aplică exact regulile și ce rol are notarul, explică articolul despre impozitul pe transferul proprietății. Cere notarului o estimare înainte de a stabili prețul final, ca să știi suma netă pe care o primești. Dacă moștenirea a fost dezbătută de mulți ani, e bine să verifici și particularitățile din succesiunea dezbătută după mulți ani.
Sfat: stabilește din start, în scris, cum se împart cheltuielile de vânzare între moștenitori. Cele mai frecvente certuri nu țin de preț, ci de cine a plătit curățenia, actele sau impozitele.
Pe aceeași temă, citește și Vânzarea imobilului dobândit în căsătorie: cine semnează.
Întrebări frecvente
Pot vinde apartamentul înainte de a lua certificatul de moștenitor?
Nu poți vinde ca proprietar, pentru că nu ai încă dreptul dovedit. Poți, cel mult, să semnezi un antecontract cu prudență, dar vânzarea propriu-zisă așteaptă certificatul și intabularea.
Trebuie să fiu intabulat înainte de vânzare?
De regulă da. Notarii cer ca vânzătorul să fie înscris în cartea funciară, astfel încât cumpărătorul să vadă un lanț clar de proprietate.
Ce fac dacă un moștenitor nu vrea să vândă?
Cei care vor să vândă pot vinde doar cotele lor sau pot cere partajul în instanță. Vânzarea întregului apartament nu este posibilă fără acordul tuturor.
Pot vinde dacă moștenitorul este minor?
Se cere, de obicei, o autorizare de la autoritatea tutelară sau de la instanță, pentru ocrotirea minorului. Discută cazul cu notarul din timp.
Cumpărătorul poate cere ceva special la un apartament moștenit?
Poate cere dovada plății datoriilor și certificatul de moștenitor în copie, ceea ce este normal. Pregătește-le dinainte.
