Impozitul pe transferul proprietății este denumirea uzuală a impozitului pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, reglementat de Codul fiscal. Se datorează atunci când o persoană fizică transmite, prin act între vii, dreptul de proprietate asupra unei construcții sau a unui teren: la vânzare, la schimb, la anumite donații, la contractul de întreținere sau la darea în plată. Notarul îl calculează, îl încasează înainte de semnare și îl virează la bugetul de stat; fără plata lui, actul nu se autentifică.
Ca vânzător, nu trebuie să depui tu o declarație separată la ANAF pentru acest impozit: obligația de calcul, încasare și virare este a notarului. Trebuie însă să înțelegi de ce depinde suma, ca să nu ai surprize în ziua semnării. Cotele și regulile se modifică prin lege, motiv pentru care articolul explică mecanismul, iar valorile actuale ți le comunică notarul; pentru situații speciale, discută și cu un consultant fiscal.
Cine datorează impozitul
Impozitul este datorat, de regulă, de persoana care transmite proprietatea, adică vânzătorul, donatorul sau, după caz, cel care înstrăinează imobilul. La vânzare, notarul reține suma de la vânzător, iar în practică aceasta se scade adesea din preț sau se plătește în ziua semnării.
Există și situații în care sarcina fiscală cade pe dobânditor, de exemplu la unele donații. Regulile diferă în funcție de tipul actului și de relația dintre părți, așa că notarul îți spune dinainte cine plătește în cazul tău. Dacă părțile vor să convină altfel (cumpărătorul să suporte impozitul vânzătorului), înțelegerea este una comercială între ele; față de stat, contribuabilul rămâne cel stabilit de lege.
Când vând mai mulți coproprietari
Dacă imobilul aparține mai multor persoane, de exemplu doi frați care l-au moștenit sau doi foști soți, fiecare vânzător datorează impozit pentru cota lui. Calculul se poate diferenția dacă proprietarii au dobândit cotele la momente diferite: unul le-a moștenit, altul a cumpărat ulterior partea unei rude. În acest caz, notarul verifică actul de dobândire al fiecăruia și aplică regula de durată corespunzătoare pentru fiecare cotă.
Important: Impozitul pe transfer este diferit de impozitul local pe clădiri și teren pe care îl plătește anual proprietarul la primărie. Primul se plătește o singură dată, la transfer; al doilea, în fiecare an.
Cum se stabilește suma
Suma depinde de doi factori: cota aplicabilă, care ține de durata deținerii imobilului, și baza de calcul, adică valoarea la care se aplică cota. Ambele sunt fixate de Codul fiscal, nu de notar.
| Factor | Ce înseamnă | De ce depinde |
|---|---|---|
| Durata deținerii | Intervalul dintre dobândirea imobilului de către vânzător și înstrăinarea lui | Data actului de dobândire, cu reguli speciale pentru unele situații |
| Cota de impozit | Procentul aplicat bazei | Durata deținerii, conform Codului fiscal în vigoare |
| Valoarea declarată | Prețul trecut în contract | Înțelegerea părților |
| Valoarea din grilă | Valoarea din studiul de piață al camerei notarilor | Zonă, tip de imobil, caracteristici |
| Baza de calcul | Valoarea la care se aplică cota | Cea mai mare dintre valoarea declarată și cea din grilă, de regulă |
Durata deținerii
Codul fiscal diferențiază cota după cât timp a deținut vânzătorul imobilul: o cotă pentru imobilele deținute un timp mai scurt și o cotă mai mică pentru cele deținute mai mult. Pragul de timp și cotele sunt stabilite prin lege și au fost modificate de mai multe ori, așa că verifică varianta în vigoare la data actului, de la notar sau din informațiile publicate de ANAF.
Data de la care se socotește deținerea este, în mod obișnuit, data actului prin care vânzătorul a dobândit imobilul. Pentru bunurile moștenite, construite de proprietar sau dobândite prin hotărâre judecătorească, există reguli proprii, pe care notarul le aplică după documentele prezentate.
Baza de calcul și grila notarială
Baza de calcul este valoarea declarată de părți, dar nu mai puțin decât valoarea din studiul de piață al camerei notarilor publici. Astfel, chiar dacă prețul trecut în contract este mic, impozitul nu scade sub cel calculat la valoarea din grilă. Aceeași regulă de minim se aplică și la onorariu, așa cum explică ghidul despre onorariul notarial.
Ce face notarul, pas cu pas
Notarul acționează ca intermediar fiscal: calculează, încasează, virează și raportează, iar tu primești dovada plății. Pașii, în ordinea obișnuită:
- Verifică actul de dobândire al vânzătorului și stabilește durata deținerii.
- Consultă grila notarială pentru imobilul respectiv și o compară cu prețul.
- Calculează impozitul după cota în vigoare și îl comunică părților.
- Încasează suma înainte de autentificare, prin transfer sau în contul indicat.
- Autentifică actul, în care se menționează plata impozitului.
- Virează impozitul la bugetul de stat în termenul legal.
- Transmite informațiile către administrația fiscală, prin declarațiile informative prevăzute.
Dovada plății (chitanță sau ordin de plată) rămâne în dosarul notarial, iar o copie o primești și tu. Păstreaz-o împreună cu contractul; îți poate fi cerută la o eventuală verificare.
Sfat: Când negociezi prețul, calculează cu notarul impozitul înainte de antecontract. Vânzătorii care află suma abia la semnare sunt tentați să renegocieze în ultimul moment.
Când nu se datorează impozitul sau se aplică reguli speciale
Nu orice transmitere a proprietății generează impozit. Codul fiscal prevede situații de scutire sau tratamente speciale, iar cele mai cunoscute privesc succesiunile și donațiile între rude apropiate. Lista de mai jos este orientativă; condițiile exacte se verifică pentru fiecare caz.
| Situație | Regula generală | Ce verifici cu notarul |
|---|---|---|
| Vânzare obișnuită | Se datorează | Durata deținerii, baza de calcul |
| Schimb de imobile | Se analizează pentru fiecare parte care transmite | Valorile bunurilor schimbate |
| Donație între rude apropiate sau soți | Poate fi scutită, în limitele legii | Gradul de rudenie prevăzut de lege |
| Donație către alte persoane | Se datorează | Cine plătește și la ce valoare |
| Succesiune dezbătută la timp | Nu se datorează impozit | Termenul legal de la deces |
| Succesiune dezbătută târziu | Se datorează impozit | Momentul dezbaterii, valoarea masei |
| Contract de întreținere | Tratat ca transfer între vii | Valoarea imobilului, durata deținerii |
| Darea în plată | Tratată ca transfer | Valoarea și momentul dobândirii |
La moștenire, impozitul are reguli proprii, care țin de momentul în care se finalizează procedura succesorală; le găsești detaliate în impozitul pe moștenire. Donația unui imobil, cu particularitățile ei fiscale, este explicată în Donația unui imobil la notar: pași, condiții și efecte.
De ce nu merită să declari un preț mai mic
Un preț declarat sub valoarea reală nu reduce impozitul sub nivelul grilei și creează riscuri juridice și fiscale pentru ambele părți. Câteva consecințe posibile:
- pentru cumpărător: dacă vânzarea este desființată, de regulă recuperezi doar prețul trecut în contract, nu suma plătită efectiv;
- pentru cumpărătorul cu credit: banca finanțează în funcție de prețul și evaluarea din dosar, deci un preț mic reduce creditul posibil;
- pentru vânzător: diferența primită „la negru” poate fi considerată venit nedeclarat;
- la revânzare: prețul mic de achiziție poate complica dovada valorii investite în imobil;
- pentru ambele părți: o declarație falsă în act autentic poate avea consecințe penale.
Plata prin transfer bancar a întregului preț lasă o urmă clară și protejează pe toată lumea. Detaliile privind organizarea plății sunt în ghidul vânzării-cumpărării la notar.
Impozitul în actele cu ipotecă sau credit
Când imobilul vândut are o ipotecă sau când cumpărătorul ia credit, impozitul se plătește la fel, înainte de autentificare, dar planificarea fluxului de bani devine mai importantă. Vânzătorul trebuie să aibă suma disponibilă înainte de primirea prețului de la bancă, sau părțile pot conveni ca impozitul să fie acoperit dintr-un avans plătit anterior.
Dacă din preț se achită și soldul unui credit al vânzătorului, calculul banilor rămași devine: preț minus sold minus impozit minus eventuale comisioane. Cum se organizează o astfel de vânzare vezi în Vânzarea unui imobil ipotecat: pașii de urmat la notar.
Diferența față de alte taxe plătite la notar
Nota de plată de la notar cuprinde mai multe sume, iar impozitul pe transfer este una singură dintre ele. Ca să nu le confunzi:
- impozitul pe transfer: venit al bugetului de stat, datorat de regulă de vânzător, reținut de notar;
- onorariul notarial și TVA: plata serviciului notarului;
- tariful de intabulare: plătit către OCPI pentru înscrierea în cartea funciară;
- costul extrasului de carte funciară: plătit către OCPI;
- certificatul de atestare fiscală: obținut de la primărie, cu eventuale costuri locale.
După cumpărare, noul proprietar declară imobilul la primărie pentru impozitul local, în termenul prevăzut de lege. Situația datoriilor locale ale vânzătorului se verifică prin certificatul de atestare fiscală, cerut la vânzare.
Recapitulare: ce trebuie să știi despre impozitul pe transfer
Impozitul pe transferul proprietății se plătește o singură dată, la înstrăinarea imobilului, și este calculat de notar după reguli fixate de Codul fiscal: cota depinde de durata deținerii, iar baza nu poate coborî sub valoarea din grila notarială. Notarul îl încasează înainte de semnare și îl virează, așa că vânzătorul nu are formalități separate la ANAF pentru această sumă.
De reținut:
- impozitul îl datorează, de regulă, cel care transmite proprietatea;
- cota depinde de cât timp a fost deținut imobilul;
- baza de calcul este cea mai mare dintre prețul declarat și valoarea din grilă;
- există scutiri, de exemplu la unele donații între rude apropiate și la succesiunile dezbătute la timp;
- cere calculul înainte de antecontract, nu în ziua semnării.
Întrebări frecvente
Trebuie să declar la ANAF impozitul plătit la notar?
Nu, pentru acest impozit notarul calculează, încasează, virează și raportează suma. Tu păstrezi doar dovada plății și contractul.
Se plătește impozit la vânzarea unei locuințe moștenite?
Da, la vânzarea ulterioară se datorează impozitul pe transfer, ca la orice vânzare. Durata deținerii se socotește după regulile speciale aplicabile bunurilor moștenite, pe care notarul le verifică.
Cine plătește impozitul la o donație?
Depinde de relația dintre părți: între anumite rude apropiate și între soți, donația poate fi scutită, iar în celelalte cazuri impozitul se datorează conform Codului fiscal. Notarul îți spune exact cine plătește.
Pot plăti impozitul după semnarea contractului?
Nu, impozitul se plătește înainte de autentificare. Notarul nu poate autentifica actul fără dovada încasării lui.
De ce impozitul calculat de notar e mai mare decât m-am așteptat?
De obicei, pentru că prețul declarat este sub valoarea din grila notarială, iar calculul se face la valoarea din grilă. Altă cauză poate fi o durată de deținere mai scurtă decât credeai.
