Cuprins 6 secțiuni
Un imobil neintabulat este un imobil al cărui drept de proprietate nu este înscris, sau nu este înscris corect, în cartea funciară. Proprietarul are un act de dobândire, cum ar fi un contract vechi sau un titlu de proprietate, dar în registrul public nu apare cu numele lui sau imobilul nu are deloc carte funciară individuală.
Situația este mai frecventă decât pare, mai ales la casele vechi, la terenurile moștenite de mult sau la construcțiile ridicate fără ca cineva să le fi înscris. Pentru vânzător, lipsa intabulării este un obstacol practic; pentru cumpărător, un risc. Mai jos vezi de ce contează, ce spun de obicei notarii și cum se regularizează situația; ce arată un extras în regulă este explicat în articolul despre extrasul de carte funciară. Textul este general; pentru o soluție, ai nevoie de notar și de un cadastrist autorizat.
Ce înseamnă că un imobil nu este intabulat?
Un imobil neintabulat nu are un număr cadastral și o carte funciară în care proprietarul să fie trecut ca titular, sau are doar o înscriere veche, neactualizată. Proprietarul poate avea acte, însă registrul public nu arată clar cine este stăpânul bunului.
Cele mai întâlnite cazuri:
- terenuri primite prin reconstituirea dreptului de proprietate, cu titlu, dar fără înscriere;
- case vechi, cumpărate sau moștenite prin acte care nu au fost niciodată trecute în registru;
- construcții noi, ridicate pe un teren intabulat, dar nedeclarate în cartea funciară;
- apartamente dobândite de la dezvoltatori, la care nu s-a finalizat deschiderea cărților funciare individuale.
Termenul „neintabulat” nu înseamnă automat că vânzătorul nu e proprietar. Înseamnă că proprietatea nu poate fi dovedită prin cartea funciară, ci prin acte care trebuie verificate cu mai multă grijă. Pentru imobilele înscrise, regulile sunt simple, așa cum arată ghidul vânzării-cumpărării la notar.
De ce este riscantă cumpărarea unui imobil neintabulat?
Cumpărarea unui imobil neintabulat este riscantă pentru că nu poți verifica rapid cine este proprietarul, dacă există ipoteci sau litigii și dacă suprafața reală corespunde cu cea din acte. În plus, ai nevoie de intabulare ca să dobândești dreptul față de terți.
Riscurile se grupează astfel:
| Risc | Cum apare | Consecință |
|---|---|---|
| Proprietar neverificabil | Nu există extras cu istoricul dreptului | Poți afla târziu că altcineva are pretenții |
| Sarcini necunoscute | Nu poți vedea ipoteci sau notări | Poți cumpăra un bun grevat |
| Suprafață inexactă | Limitele nu sunt măsurate oficial | Dispute cu vecinii |
| Dificultate la credit | Băncile cer intabulare | Finanțarea poate fi refuzată |
| Revânzare grea | Viitorul cumpărător întâmpină aceleași probleme | Prețul poate scădea |
În multe cazuri, notarii cer ca vânzătorul să își intabuleze mai întâi dreptul, ca actul de vânzare să se poată înscrie fără blocaje. Cumpărătorul prudent cere același lucru, înainte de antecontract, sau cel puțin prevede în act că vânzătorul se obligă să finalizeze intabularea.
Cum se rezolvă situația: pașii intabulării?
Intabularea se obține, de regulă, prin întocmirea unei documentații cadastrale de către un specialist autorizat și depunerea unei cereri la oficiul de cadastru, însoțită de actele care dovedesc dreptul. Numărul pașilor depinde de ce acte are proprietarul.
Succesiunea obișnuită:
- adunarea actelor de proprietate: contractul de cumpărare, titlul, certificatul de moștenitor sau altele;
- măsurătorile și documentația cadastrală făcute de un specialist autorizat;
- verificarea limitelor cu vecinii, cu semnarea declarațiilor de acord, dacă este cazul;
- pentru construcții: autorizația de construire și procesul-verbal de recepție;
- depunerea cererii de înscriere și așteptarea încheierii oficiului;
- obținerea extrasului nou de carte funciară.
Documentația cadastrală este un subiect în sine, iar articolul despre documentația cadastrală la notar explică ce conține și când o cere notarul.
Ce documente dovedesc dreptul când nu ai carte funciară?
Dreptul de proprietate se dovedește prin actul prin care a fost dobândit: contract autentic, titlu de proprietate, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească. Acestea contează cel mai mult, iar fiecare trebuie să fie clar, lizibil și coerent cu ceea ce se vinde.
La o verificare serioasă, cumpărătorul urmărește:
- lanțul de acte: de la cine a cumpărat vânzătorul și de la cine acel proprietar;
- concordanța dintre descrierea din acte și realitate: adresă, suprafață, vecini;
- dacă sunt mai mulți proprietari, dacă toți apar în acte;
- dacă imobilul a făcut obiectul unei succesiuni nedezbătute.
Dacă dreptul vine dintr-o moștenire, certificatul de moștenitor este actul-cheie; detalii despre el găsești în certificatul de moștenitor. Dacă lanțul de acte are goluri, intabularea poate necesita hotărâre judecătorească, ceea ce prelungește timpul.
Se poate vinde totuși un imobil neintabulat?
În principiu, un imobil neintabulat se poate vinde dacă notarul acceptă actele și dacă părțile cunosc riscurile, dar în practică se cere frecvent intabularea prealabilă. Opțiunile diferă în funcție de notar, de tipul bunului și de obiceiurile locale.
Variante practice:
- intabulare înainte de vânzare: cea mai sigură; vânzătorul rezolvă totul, iar cumpărătorul cumpără un bun cu extras curat;
- antecontract cu obligația vânzătorului de a intabula: părțile fixează un termen, iar o parte din preț se reține până la finalizare;
- vânzare cu obligația cumpărătorului de a intabula: mai rar și mai riscantă, mai ales pentru cumpărător.
Sfat: dacă ești cumpărător, nu plăti integral înainte de intabulare. Reține o parte din preț într-un cont blocat sau condiționează plata finală de extrasul curat.
Întrebări frecvente
Pot ipoteca un imobil neintabulat?
În practică, nu, pentru că băncile cer intabularea proprietarului. Prin urmare, trebuie să rezolvi mai întâi înscrierea dreptului.
Cât durează intabularea unui imobil vechi?
Depinde de complexitatea actelor și de măsurători. Cazurile simple pot dura câteva săptămâni, iar cele cu acte lipsă sau vecini în dezacord mai mult.
Cine plătește intabularea la o vânzare?
Se negociază. De regulă, vânzătorul rezolvă situația imobilului înainte de vânzare, iar cumpărătorul plătește intabularea dreptului său după semnare.
Ce fac dacă vânzătorul nu are acte?
Nu semna nimic. Fără acte care dovedesc dreptul, un notar nu poate autentifica vânzarea, iar un vânzător fără titlu trebuie să își stabilească dreptul prin instanță.
Casa mea este neintabulată; pierd dreptul de proprietate?
Nu, proprietatea se păstrează prin actele pe care le ai. Fără intabulare, însă, nu poți dovedi ușor dreptul în fața terților și nu poți vinde sau ipoteca simplu.
