Cuprins 6 secțiuni
Cumpărarea de la dezvoltator înseamnă, în cele mai multe cazuri, că achiziționezi un apartament care încă nu există sau nu are carte funciară proprie. Mai întâi semnezi un antecontract, plătești în etape, pe măsură ce clădirea avansează, iar contractul de vânzare propriu-zis, la notar, se încheie după finalizarea lucrărilor și după individualizarea apartamentului în cartea funciară.
Aceasta este o tranzacție cu risc mai mare decât cumpărarea unui apartament vechi, fiindcă plătești înainte să primești ceva palpabil. De aceea, verificările dinaintea semnării sunt decisive. Mai jos găsești ordinea lor și semnalele de alarmă. Informațiile sunt generale; un notar sau un avocat poate citi contractul concret. Pașii vânzării finale sunt cei din ghidul vânzării-cumpărării la notar, iar lista actelor se află în actele pentru vânzarea unui apartament.
Cum decurge o achiziție de la dezvoltator?
Achiziția decurge în trei mari etape: rezervarea și antecontractul, plata în tranșe cu urmărirea lucrărilor și, la final, contractul de vânzare cu intabularea. Fiecare etapă are riscuri proprii, iar cele mai multe probleme apar între prima și a doua.
Etapele sunt următoarele:
- Rezervarea: plătești o sumă pentru a bloca apartamentul; află dacă este returnabilă;
- Antecontractul: se semnează, de obicei, în formă autentică sau cu dată certă, cu prețul, graficul de plăți și termenul de predare;
- Plățile pe parcurs: tranșe legate de stadiul execuției;
- Recepția și predarea: verifici apartamentul și semnezi procesul-verbal de predare;
- Contractul de vânzare la notar și intabularea apartamentului în cartea funciară.
Despre rolul antecontractului în general, vezi antecontractul de vânzare-cumpărare. În cazul unui bloc, contează mai ales termenul și consecințele întârzierii, pentru că de el depinde când intri în locuință.
Ce verifici la dezvoltator și la teren?
Verifici, înainte de orice plată, dreptul dezvoltatorului asupra terenului, autorizația de construire, eventualele ipoteci și istoricul lui. Un dezvoltator solid poate arăta oricând aceste documente, iar un refuz de a le arăta este un semnal de alarmă.
Lista de verificare:
- extrasul de carte funciară al terenului: arată cine este proprietar și dacă există ipotecă în favoarea băncii care finanțează proiectul;
- autorizația de construire: trebuie să corespundă proiectului vândut și să fie în termen;
- certificatul de urbanism și planul zonei: ce se poate construi în jur;
- identitatea juridică a firmei: obiectul de activitate, asociații, istoricul proiectelor;
- modul de finanțare: capital propriu, credit bancar, plățile clienților.
Citirea extrasului de carte funciară este baza întregii verificări; vezi cum se face în articolul despre extrasul de carte funciară. Dacă pe teren există o ipotecă a băncii finanțatoare, ea nu este o problemă în sine, dar trebuie să existe un mecanism prin care apartamentul tău se eliberează de ipotecă la vânzare.
Garanția pentru apartamentul tău
Întreabă cum se ridică ipoteca băncii pentru apartamentul pe care îl cumperi. De obicei, banca dă acordul de „ridicare parțială” a garanției când achiți prețul. Cere ca acest lucru să fie scris în antecontract, nu doar promis verbal.
Ce clauze din antecontract merită citite de două ori?
Clauzele care contează cel mai mult sunt cele despre preț, graficul de plăți, termenul de predare, penalitățile și suprafețele. Acolo se ascund majoritatea nemulțumirilor ulterioare.
| Clauză | Ce urmărești |
|---|---|
| Prețul | Dacă este fix sau poate fi modificat, și în ce condiții |
| Graficul de plăți | Dacă plățile sunt legate de etape reale de execuție |
| Termenul de predare | Data exactă și toleranța admisă |
| Penalități | Ce plătește dezvoltatorul dacă întârzie și ce plătești tu dacă întârzii |
| Suprafața | Diferența dintre suprafața utilă și cea construită; ce se întâmplă dacă iese mai mică |
| Părți comune | Ce primești în plus: parcare, boxă, teren, cotă indiviză |
| Finisaje | Lista materialelor și a dotărilor promise |
Atenție: dacă plățile sunt foarte mari înaintea terminării lucrărilor, riscul este al tău. Încearcă să legi plățile de stadii verificabile și cere o formă de garanție pentru sumele plătite.
Cum te protejezi pe parcursul construcției?
Te protejezi prin forma antecontractului, prin plata legată de etape și prin urmărirea șantierului. Dacă antecontractul este în formă autentică și se notează în cartea funciară, el devine opozabil terților, adică dacă dezvoltatorul vinde sau ipotechează din nou terenul, drepturile tale rămân.
Câteva obiceiuri utile:
- păstrează toate dovezile plăților, cu mențiunea apartamentului și a etapei;
- vizitează șantierul și fotografiază stadiul lucrărilor la fiecare plată;
- cere periodic informații scrise despre autorizații și recepții;
- notează antecontractul în cartea funciară, dacă ai posibilitatea;
- discută cu o bancă dacă vei lua credit, pentru că și ea analizează proiectul.
Dacă urmează să cumperi cu credit, citește și cum decurge semnarea cu credit ipotecar, pentru că banca poate impune etape de finanțare diferite la imobilele în construcție.
Ce se întâmplă la predare și la contractul de vânzare?
La predare verifici apartamentul și semnezi procesul-verbal, iar contractul de vânzare la notar se încheie după ce apartamentul are carte funciară individuală. Abia atunci devii proprietar prin intabulare.
La predare:
- compari apartamentul cu specificațiile din contract;
- notezi în procesul-verbal toate defectele vizibile;
- fixezi un termen pentru remedieri;
- primești cheile, documentele și garanțiile.
La notar, actele sunt cele ale unei vânzări obișnuite, la care se adaugă documentația cadastrală a apartamentului. Pașii ulteriori seamănă cu cei din intabularea după cumpărare. Reține că defectele ascunse care apar după predare se pot invoca în limitele legii, de aceea păstrează actele de recepție.
Pe aceeași temă, citește și Actele pentru o casă nouă: autorizație, recepție, intabulare.
Întrebări frecvente
Pot cere banii înapoi dacă dezvoltatorul întârzie?
Depinde de ce prevede antecontractul. Întârzierea poate da dreptul la penalități sau, dacă este foarte lungă, la desființarea contractului și restituirea sumelor, dar clauzele trebuie citite cu atenție.
Trebuie antecontractul să fie la notar?
Nu este obligatoriu în toate cazurile, dar forma autentică îți dă mai multă siguranță și permite notarea în cartea funciară. Pentru sume mari, merită.
Ce este diferența dintre suprafața utilă și cea construită?
Suprafața utilă este cea din interiorul apartamentului, pe care o folosești efectiv. Cea construită include și grosimea pereților, iar uneori și o parte din spațiile comune.
Când devin proprietar efectiv?
Când contractul de vânzare este autentificat și dreptul tău este înscris în cartea funciară. Până atunci ai doar drepturile din antecontract.
Pot cumpăra de la dezvoltator fără credit?
Da, dacă ai banii. Chiar și așa, verificările privind terenul, autorizația și ipotecile rămân la fel de importante.
