Cuprins 6 secțiuni
O casă nou construită devine un imobil care se poate vinde, dona sau ipoteca abia după ce este înscrisă în cartea funciară, iar pentru înscriere ai nevoie de autorizația de construire, de procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și de documentația cadastrală. Fără ele, în acte ai doar un teren, nu și o casă.
Mulți proprietari consideră că, dacă au ridicat casa cu forme legale, treaba s-a terminat. În realitate, ultimul pas, cel de intabulare, este cel care contează la notar. Mai jos urmărești traseul documentelor de la autorizație până la extrasul de carte funciară, cu locurile unde se blochează lucrurile. Lista generală de acte pentru orice tranzacție rămâne Documentele necesare la notar: ghid complet pe tipuri de acte.
Care este drumul documentelor la o casă nouă?
Drumul are patru etape principale: autorizarea, construirea, recepția și înscrierea. Fiecare produce un document, iar fiecare document îl pregătește pe următorul.
| Etapă | Document rezultat | Cine îl emite |
|---|---|---|
| Autorizare | Autorizația de construire | Primăria sau consiliul județean |
| Construire | Documentația tehnică și jurnalul de lucrări | Proiectant și constructor |
| Recepție | Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor | Comisia de recepție |
| Înscriere | Documentația cadastrală și încheierea de intabulare | Cadastrist și oficiul de cadastru |
Autorizația are valabilitate limitată, iar lucrările trebuie să se încadreze în termenul ei. Dacă termenul a expirat înainte de terminare, se cere prelungirea, altfel construcția riscă să fie considerată fără autorizație.
Ce este recepția la terminarea lucrărilor și de ce o cere notarul?
Recepția la terminarea lucrărilor este momentul în care o comisie constată că ai construit conform autorizației și proiectului, iar rezultatul este un proces-verbal. Fără acest document, construcția nu poate fi trecută în cartea funciară, iar fără înscriere nu există o casă „în acte” pe care notarul să o poată vinde.
Procesul-verbal se păstrează în original, deoarece pe el se bazează și documentația cadastrală. Dacă ai folosit un constructor sau un dezvoltator, ai dreptul să primești o copie a lui, împreună cu certificatul de urbanism și autorizația, în situația în care nu ai fost tu cel care a depus actele.
Sfat: scanează toate documentele casei imediat după recepție și păstrează originalele într-un dosar separat. Sunt greu de refăcut peste ani, mai ales dacă dezvoltatorul nu mai există.
Cum se face documentația cadastrală pentru construcție?
Documentația cadastrală se întocmește de un inginer cadastrist autorizat, care măsoară construcția, o poziționează pe parcelă și pregătește dosarul pentru oficiul de cadastru. Dosarul primește număr cadastral pentru construcție, iar aceasta se înscrie în cartea funciară a terenului sau într-o carte funciară nouă, în cazul apartamentelor dintr-un bloc.
Cadastristul îți cere, de regulă, titlul terenului, autorizația de construire, procesul-verbal de recepție și actul de identitate. Procesul durează de la câteva zile la câteva săptămâni, în funcție de încărcarea oficiului. Despre momentul în care notarul vrea documentația, citește Documentația cadastrală: când o cere notarul și de ce.
Intabularea: ce se înscrie concret
Intabularea înseamnă înscrierea dreptului tău de proprietate asupra construcției în cartea funciară. Din acel moment, extrasul de carte funciară arată casa, suprafața ei construită și numele tău ca proprietar. Pentru extras și rolul lui în actele notariale, vezi Extrasul de carte funciară pentru autentificare: rol și scop.
Casa nouă cumpărată de la un dezvoltator
Dacă ai cumpărat casa de la un dezvoltator, documentele depind de etapa în care semnezi. Poți semna un antecontract înainte ca locuința să fie terminată și contractul final după recepție și intabulare.
La cumpărare, cere să vezi:
- autorizația de construire a proiectului;
- procesul-verbal de recepție, când casa este gata;
- cartea funciară cu casa sau cu apartamentul înscris;
- certificatul de performanță energetică;
- planurile și suprafețele, cu cotele din terenul comun, dacă e cazul.
Antecontractul îți protejează banii cât timp construcția este în lucru, dar contractul final se încheie la notar numai când imobilul poate fi înscris pe numele tău. Ce trebuie să cuprindă un antecontract găsești în Antecontractul de vânzare-cumpărare: ce conține și ce rol are.
Ce faci dacă ai construit fără acte complete?
Dacă ai ridicat o casă fără autorizație sau cu abateri de la proiect, nu o poți vinde ca și cum ar fi regulamentară. În unele situații, legea permite o procedură de intabulare pe baza unor acte alternative, dar condițiile sunt stricte și depind de data construirii și de regulile locale. Pașii se discută cu primăria, cu un cadastrist și cu notarul.
Evită orice promisiune de vânzare ferm datată până nu lămurești situația. Un cumpărător informat va cere clar documentele și poate renunța dacă nu le primește.
Nu uita de certificatul fiscal
Casa nouă trebuie declarată la direcția de taxe locale. Declarația apare în evidența fiscală, iar certificatul de atestare fiscală se emite pe baza ei, în vederea vânzării. Detaliile sunt în Certificatul de atestare fiscală la notar: rol și obținere.
Pe aceeași temă, citește și Cumpărarea de la dezvoltator: ce verifici înainte de contract.
Întrebări frecvente
Pot vinde o casă fără să o intabulez?
Nu, notarul autentifică vânzarea construcțiilor înscrise în cartea funciară. Fă mai întâi documentația cadastrală și înscrierea.
Cât durează intabularea unei case noi?
Depinde de oficiul de cadastru și de complexitatea dosarului, de la câteva zile la câteva săptămâni. Cadastristul îți poate estima termenul.
Am autorizația, dar nu am recepția. Ce fac?
Ceri recepția la terminarea lucrărilor la primărie, cu comisia de recepție. Fără ea, construcția nu poate fi înscrisă.
Cine plătește documentația cadastrală?
De obicei proprietarul care vrea să vândă sau să înscrie construcția. În cazul dezvoltatorilor, se stabilește prin contract cine suportă costurile.
Casa nouă are nevoie de certificat energetic?
Da, la vânzare se cere certificatul de performanță energetică, întocmit de un auditor atestat.
