Cuprins 6 secțiuni
Când proprietarul unui imobil este un copil minor, părinții nu îl pot vinde doar cu semnătura lor: pentru actele care ies din patrimoniul copilului este nevoie de încuviințarea prealabilă a instanței de tutelă. La notar se aduc apoi hotărârea instanței, certificatul de naștere al minorului, actele părinților și documentele imobilului.
Situația apare mai des decât crezi: un copil care a moștenit o cotă dintr-un apartament, care a primit o donație sau care figurează în actul de cumpărare al familiei. Părinții descoperă la notar că procedura este diferită și pierd luni dacă nu știu din timp. Explicațiile de mai jos sunt generale, iar detaliile se confirmă cu notarul și, dacă e cazul, cu un avocat. Lista de bază pentru orice act rămâne Documentele necesare la notar: ghid complet pe tipuri de acte.
De ce nu pot părinții să vândă singuri imobilul copilului?
Legea protejează bunurile minorului, așa că actele grave, cum sunt vânzarea, donația sau ipotecarea, nu pot fi încheiate de părinți fără acordul unei autorități. Părinții administrează bunurile copilului și îl reprezintă la actele obișnuite, dar la cele care i-ar putea diminua patrimoniul trebuie să arate că actul este în interesul lui.
Autoritatea este instanța de tutelă, secția instanței care se ocupă de protecția minorilor. Ea verifică dacă vânzarea aduce un beneficiu real copilului, de exemplu dacă banii se pun deoparte pentru el sau dacă se cumpără un alt bun. Fără hotărârea ei, notarul nu autentifică actul.
Minorul sub 14 ani și cel peste 14 ani
Un minor sub 14 ani nu are capacitate de exercițiu, deci este reprezentat de părinți sau de tutore. Un minor între 14 și 18 ani are capacitate restrânsă: semnează personal, dar cu încuviințarea ocrotitorului legal și, pentru actele de dispoziție, cu cea a instanței de tutelă.
Atenție: dacă vârsta copilului este în apropierea celor 14 sau 18 ani, spune-i notarului. Uneori merită să aștepți ca minorul să devină major, iar uneori procedura se simplifică. Hotărârea se ia după situația concretă.
Cum obții încuviințarea instanței de tutelă?
Încuviințarea se obține printr-o cerere depusă la instanța competentă, de regulă cea de la domiciliul minorului. Cererea explică de ce este nevoie de vânzare și ce se întâmplă cu banii. Instanța poate cere rapoarte de la autoritatea tutelară din primărie sau de la direcția de asistență socială.
Pașii obișnuiți sunt:
- Pregătești cererea, cu motivele vânzării și cu dovada valorii imobilului.
- Atașezi certificatul de naștere al copilului și actele părinților.
- Anexezi actele imobilului: titlul, extrasul de carte funciară, uneori o evaluare.
- Ședința se judecă, iar instanța pronunță o hotărâre.
- Aștepți ca hotărârea să rămână definitivă, apoi mergi la notar.
Instanța se uită atent la preț. O vânzare sub valoarea de piață poate fi refuzată, motiv pentru care o evaluare întocmită de un evaluator autorizat ajută dosarul. Costul acestei evaluări și timpul procedurii se adaugă bugetului.
Ce acte aduci la notar când vinde un imobil în care minorul este proprietar?
La notar se prezintă ambii părinți (sau tutorele), cu actele proprii și cu cele ale copilului, plus hotărârea instanței. Notarul verifică și că persoana care vinde este cea indicată în hotărâre.
| Document | Ce arată |
|---|---|
| Hotărârea instanței de tutelă | Încuviințarea vânzării, cu condițiile ei |
| Certificatul de naștere al minorului | Identitatea și filiația copilului |
| Actele de identitate ale părinților | Identitatea reprezentanților |
| Titlul de proprietate | Cum a dobândit copilul imobilul |
| Certificatul de atestare fiscală | Lipsa datoriilor la bugetul local |
| Certificatul energetic | Performanța energetică a clădirii |
Dacă minorul are peste 14 ani, el semnează personal alături de părinți. Hotărârea instanței poate impune ca banii să fie depuși într-un cont în numele copilului sau să fie folosiți pentru cumpărarea altui bun. Notarul va urmări respectarea acestor condiții.
Cazuri frecvente și ce înseamnă pentru acte
Imobil moștenit de copil
Dacă minorul a moștenit o cotă dintr-o locuință împreună cu alți moștenitori, vânzarea întregului imobil cere acordul tuturor coproprietarilor, plus încuviințarea instanței pentru partea copilului. Dacă dezbaterea succesiunii nu s-a făcut, se rezolvă întâi aceasta; vezi Actele necesare la succesiune: listă pentru moștenitori și Certificatul de moștenitor: ce dovedește și cum se obține.
Imobil donat copilului
Un bun primit prin donație poate avea clauze, de exemplu interdicții de înstrăinare sau uzufruct pentru donator. Citește actul cu atenție și anunță notarul, ca să verifice dacă vânzarea este posibilă.
Părinți divorțați sau doar un părinte în viață
Dacă un părinte a decedat sau este necunoscut, actele se adaptează: certificatul de deces, hotărârea de numire a tutorelui, dovada exercitării autorității părintești. Dacă părinții sunt divorțați, notarul verifică hotărârea de divorț și cine exercită autoritatea părintească.
Ce faci cu banii obținuți din vânzare?
Sumele rezultate din vânzarea bunului unui minor nu intră la dispoziția liberă a părinților. Instanța stabilește de obicei că banii se depun în cont pe numele copilului sau se folosesc pentru cumpărarea altui imobil, tot în numele lui. În acest caz, actul de cumpărare și actul de vânzare se coordonează, uneori în aceeași zi.
Pentru acte de acest gen, înțelege că scopul este protejarea copilului, nu complicarea tranzacției. Păstrează dovada fiecărei mișcări bancare, pentru eventuale verificări. Pentru deplasări sau declarații ale minorului, vezi și Acordul părinților pentru călătoria minorului în străinătate, care explică alt tip de document notarial legat de copii.
Pe aceeași temă, citește și Cine poate face testament: capacitatea testamentară.
Întrebări frecvente
Pot vinde apartamentul în care copilul meu are o cotă?
Poți vinde cota ta, dar pentru cota copilului este nevoie de încuviințarea instanței de tutelă. Notarul nu autentifică vânzarea fără hotărâre.
Cât durează obținerea încuviințării?
Depinde de instanță și de dosar, de la câteva săptămâni la câteva luni. Începe procedura înainte de a promite imobilul unui cumpărător.
Trebuie să aștept majoratul copilului?
Nu neapărat. Dacă vânzarea este în interesul minorului, instanța o poate încuviința. Uneori, aștepți câțiva ani pentru a evita procedura.
Pot dona sau ipoteca bunul minorului?
Și aceste acte sunt acte de dispoziție și cer, în principiu, aceeași încuviințare. Confirmă cu notarul pentru cazul tău.
Ce se întâmplă dacă vând fără hotărâre?
Actul poate fi anulat, ceea ce poate afecta și cumpărătorul. Notarul oricum nu îl va autentifica fără hotărâre.
