Cuprins 7 secțiuni
Procura pentru administrarea unui imobil închiriat îi permite mandatarului să gestioneze locuința în locul tău: caută chiriași, semnează contractul, încasează chiria și rezolvă problemele curente. Este soluția pentru proprietarii care locuiesc în alt oraș sau în străinătate și nu vor să apeleze la o agenție. Ca orice procură, valoarea ei se judecă după puterile scrise: ce poate face mandatarul și, mai ales, ce nu.
Administrarea se încadrează, juridic, la actele de administrare, mai ușoare decât cele de dispoziție. Totuși, un contract de închiriere pe termen lung poate afecta serios libertatea ta de a folosi sau de a vinde imobilul, iar o procură fără limite te poate lega fără să știi. Articolul explică ce se trece în procură, cum se împarte responsabilitatea pentru reparații, ce faci cu banii încasați și cum separi administrarea de vânzare. Informațiile sunt generale; actul concret se stabilește cu notarul. Regulile de bază ale mandatului sunt în ghidul procurii notariale.
Ce poate face mandatarul cu o procură de administrare?
Mandatarul poate face doar actele pe care le-ai enumerat, iar de regulă acestea țin de gestionarea curentă a imobilului. Fără o mențiune expresă, el nu poate vinde, dona sau ipoteca locuința.
Lista tipică include:
- încheierea contractelor de închiriere, cu precizarea duratei maxime;
- încasarea chiriei și a garanției, cu eliberarea de chitanțe;
- plata utilităților și a întreținerii către asociația de proprietari;
- predarea și primirea imobilului, pe bază de proces-verbal;
- repararea defecțiunilor curente, până la o limită de sumă;
- reprezentarea în fața asociației, a furnizorilor și a chiriașilor.
Pentru diferența dintre administrare și dispoziție, vezi procura specială și procura generală. Dacă vrei să-i permiți și vânzarea, aceea cere o procură distinctă, descrisă în articolul despre procura de vânzare.
Cât timp poate închiria mandatarul în numele tău?
Durata contractelor de închiriere pe care le poate semna mandatarul ar trebui limitată expres în procură, pentru că un contract lung îți restrânge folosirea bunului. Legea consideră că închirierile pe termen scurt sunt acte de administrare, dar contractele foarte lungi pot fi tratate ca acte mai grave.
În practică, proprietarii prudenți trec un maxim, de exemplu un an cu posibilitate de prelungire, sau cer ca orice contract mai lung să fie aprobat separat. Mai poți stabili chiria minimă sub care mandatarul nu are voie să închirieze și categoriile de chiriași acceptate.
| Element | Variantă prudentă | Variantă riscantă |
|---|---|---|
| Durata contractului | până la un an, cu prelungire | fără limită |
| Chiria | minimă stabilită de tine | „orice chirie” |
| Garanția | încasată și păstrată separat | folosită liber |
| Reparații | până la o sumă fixă | fără plafon |
Cine răspunde pentru reparații și cheltuieli?
Proprietarul răspunde, în final, pentru starea imobilului și pentru cheltuielile mari, iar mandatarul gestionează doar ce îi permite procura. Reparațiile curente (o țeavă, un bec, un robinet) pot fi rezolvate de mandatar, dar intervențiile mari ar trebui aprobate de tine.
Pentru a evita neînțelegeri, procura sau o înțelegere scrisă separată ar trebui să precizeze o sumă limită pentru reparațiile fără acord. Peste ea, mandatarul te anunță și așteaptă aprobarea. Orice cheltuială se justifică cu facturi, iar mandatarul îți predă periodic un raport simplu: ce a încasat, ce a plătit, ce rămâne.
Cum se gestionează banii încasați?
Banii din chirie sunt ai tăi, iar mandatarul îi poate păstra doar pentru plata cheltuielilor autorizate, apoi îți vireză restul. Dacă lucrează gratuit, el nu are drept la comision; dacă primește o remunerație, ea trebuie convenită clar.
Cea mai simplă metodă este un cont separat doar pentru chirie, la care mandatarul are acces limitat, sau virarea chiriei direct în contul tău. Pentru formalitățile bancare, citește procura pentru operațiuni bancare. Nu amesteca banii chiriei cu ai mandatarului: în caz de dispută, lipsa separării te poate costa.
Aspecte fiscale ale chiriei
Venitul din chirie este un venit impozabil, iar obligația de declarare rămâne la proprietar, chiar dacă încasarea o face mandatarul. Procura nu mută responsabilitatea fiscală asupra mandatarului, dar poate să-l împuternicească să depună declarațiile în numele tău.
Dacă vrei ca mandatarul să se ocupe și de partea fiscală, adaugă în procură puterea de a reprezenta proprietarul în fața autorităților fiscale. Despre actele cerute de fisc și de notar pentru imobile, un reper util este certificatul de atestare fiscală. Pentru calcule și obligații exacte, consultă un contabil, pentru că regulile fiscale se schimbă și depind de situația ta.
Cum închei administrarea?
Administrarea se încheie prin revocarea procurii, prin termenul din act sau prin renunțarea mandatarului. La final, predai imobilul în starea convenită, încheiați un proces-verbal și regularizați banii.
Cere înapoi procura originală și anunță chiriașul, asociația și furnizorii că mandatarul nu mai are puteri. Ca să nu rămână neclarități, notează data încetării într-un document semnat de amândoi. Modul în care se anulează un mandat este explicat în articolul despre revocarea procurii.
Întrebări frecvente
Poate mandatarul să semneze contractul de închiriere în numele meu?
Da, dacă procura îi dă expres această putere. Pentru contractele lungi, notarul poate recomanda o formulare cu durata maximă.
Trebuie procura să fie autentică pentru administrare?
Pentru acte de administrare uzuale, forma scrisă poate fi suficientă, dar multe instituții și chiriași cer o procură autentică. Dacă imobilul se închiriază pe termen lung, autentificarea oferă siguranță.
Poate mandatarul să vândă imobilul închiriat?
Nu, decât dacă ai trecut vânzarea ca putere specială. Procura de administrare nu acoperă actele de dispoziție.
Cine plătește impozitul pe chirie?
Proprietarul, pentru că el obține venitul. Mandatarul poate depune declarațiile doar dacă ai prevăzut asta în procură.
Pot limita sumele pe care le cheltuie mandatarul?
Da. Poți stabili un plafon pentru reparații și plăți, iar peste el mandatarul are nevoie de acordul tău.
