Actele pentru vânzarea unui teren intravilan la notar

Pentru vânzarea unui teren intravilan, vânzătorul pregătește actul de identitate, titlul de proprietate, certificatul de atestare fiscală și datele de cadastru ale parcelei, iar notarul obține singur extrasul de carte funciară. Terenul trebuie să fie identificat exact, cu număr cadastral, suprafață și vecinătăți, altfel actul nu se poate autentifica.

Intravilanul este partea localității în care se poate construi, delimitată prin planurile de urbanism. Un teren intravilan vândut fără documentele potrivite se blochează adesea la notar din motive care păreau mărunte: o suprafață măsurată altfel, un vecin nemenționat, un număr cadastral lipsă. Lista de mai jos urmează ordinea în care se strâng, de regulă, documentele, iar baza generală o găsești în Documentele necesare la notar: ghid complet pe tipuri de acte.

Ce acte aduce vânzătorul unui teren intravilan?

Vânzătorul aduce actele care dovedesc că este proprietar, că terenul este bine identificat și că nu are datorii la bugetul local. Bifează:

• actul de identitate valabil al fiecărui proprietar;
• certificatul de căsătorie, dacă terenul a fost dobândit în timpul căsătoriei sau dacă numele s-a schimbat;
• titlul de proprietate (contract de vânzare, donație, certificat de moștenitor, titlu de la reconstituire);
• numărul cadastral și numărul de carte funciară, dacă terenul este intabulat;
• certificatul de atestare fiscală;
• planul de amplasament și delimitare, dacă există;
• procura, în cazul în care un proprietar este reprezentat.

Extrasul de carte funciară pentru autentificare nu îl pregătești tu: îl solicită notarul electronic, la momentul actului. Despre rolul lui poți citi în Extrasul de carte funciară pentru autentificare: rol și scop.

Titlul de proprietate, în funcție de proveniența terenului

Un teren moștenit se dovedește cu certificatul de moștenitor, unul cumpărat cu contractul de vânzare, iar unul primit la reconstituirea dreptului de proprietate cu titlul emis de comisia locală sau cu hotărârea judecătorească. Dacă ai doar un act vechi, de dinainte de existența cărților funciare, notarul îți poate cere să faci întâi intabularea, adică înscrierea în cartea funciară.

De ce contează numărul cadastral și intabularea?

Terenul intabulat este terenul care are propria carte funciară, în care apar proprietarul, suprafața și eventualele sarcini, iar în cazul vânzării notarul lucrează cu acele date. Dacă parcela nu este înscrisă sau suprafața măsurată diferă de cea din acte, primul pas este documentația cadastrală, realizată de un inginer cadastrist autorizat.

Notarul verifică, în cartea funciară, că vânzătorul apare ca proprietar, că nu există ipoteci, sechestre sau notări care blochează vânzarea, și că suprafața din act coincide cu cea din registru. Detalii despre momentul în care se cere această documentație găsești în Documentația cadastrală: când o cere notarul și de ce.

Certificatul de atestare fiscală pentru teren: ce trebuie să știi

Certificatul fiscal se eliberează de direcția de taxe și impozite locale și arată că nu ai datorii la bugetul local pentru terenul vândut. Se cere separat pentru fiecare proprietar, iar valabilitatea lui este limitată, așa că îl ceri aproape de data semnării. Dacă terenul nu apare în evidența fiscală, primăria îți cere să îl declari, ceea ce poate lua câteva zile. Procedura completă o explică Certificatul de atestare fiscală la notar: rol și obținere.

Sfat: cere certificatul după ce ai programarea fixată la notar și nu mai devreme de două săptămâni înainte, ca să nu expire la ziua actului.

Ce documente suplimentare pot apărea?

Unele terenuri cer acte în plus, în funcție de istoricul lor. Iată cele mai frecvente situații, fără pretenția că sunt toate.

Terenul face parte dintr-o parcelă mai mare

Dacă vinzi doar o bucată dintr-un teren, trebuie mai întâi să îl separi în parcele distincte, printr-o dezmembrare. Fiecare parcelă primește număr cadastral propriu, iar abia apoi poate fi vândută separat. Procesul este descris în Dezmembrarea și alipirea terenurilor: rolul notarului.

Terenul este în coproprietate

Dacă mai mulți oameni dețin terenul, toți vând sau își dau acordul prin procură. Coproprietarii mai au, în anumite situații, un drept de preferință la cumpărare, așa că întreabă notarul dacă trebuie să le comunici oferta în prealabil.

Terenul are sarcini înscrise

Ipoteca, sechestrul sau o notare de litigiu pot opri vânzarea. Ipoteca se radiază cu acordul creditorului, iar celelalte se lămuresc după caz. Nu te baza doar pe ce știi tu despre teren: extrasul de carte funciară spune ce se află de fapt înscris.

Terenul agricol din intravilan

Terenurile din intravilan au, de regulă, reguli mai simple decât cele agricole din extravilan, dar categoria de folosință din acte contează la impozite și la formele necesare. Pentru cele din afara localității, vezi Preempțiunea la vânzarea terenurilor agricole: pașii explicați.

Ce aduce cumpărătorul terenului?

Cumpărătorul vine cu actul de identitate și, dacă este căsătorit, cu certificatul de căsătorie, pentru că terenul dobândit în timpul căsătoriei este, în regim obișnuit, bun comun. Mai aduce dovada sursei banilor dacă notarul o cere, și datele băncii sau ale contului din care se face plata. Dacă plătește prin credit, banca poate impune propria listă de documente.

Cumpărătorul poate cere să vadă înainte actele terenului. Este un drept firesc, iar un vânzător serios nu are motive să refuze. Dacă urmează să construiești, întreabă și la primărie ce se poate edifica pe parcelă, deoarece intravilanul nu înseamnă automat că poți construi orice.